W dzisiejszym wpisie chciałbym podzielić się wiedzą na temat finansowania inwestycji deweloperskich. Skupię się na najprostszym scenariuszu, w którym klient posiada grunt nabyty na własność, ma już za sobą wszelkie formalności związane z pozwoleniem na budowę i jest gotowy, by rozpocząć proces inwestycyjny.
Krok 1: Ustalenie budżetu inwestycji
Pierwszym krokiem w procesie finansowania inwestycji jest określenie budżetu. Budżet ten obejmuje wszystkie koszty, które muszą zostać poniesione, aby zrealizować inwestycję od początku do końca. W skład budżetu wchodzą m.in.:
- koszt zakupu gruntu,
- opłaty związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę,
- koszty notarialne i przyłączeniowe,
- koszty budowy, zarówno bezpośrednie (materiały, praca), jak i pośrednie (sprzedaż lokali, obsługa prawna, bieżąca obsługa spółki).
Sumując te wszystkie wydatki, otrzymujemy całkowity budżet inwestycji.
Krok 2: Wkład własny i finansowanie z banku
Gdy mamy już określony budżet, przystępujemy do rozmów z bankiem lub inną instytucją finansową. W większości przypadków banki wymagają, aby inwestorzy wnieśli 20-30% wkładu własnego. Na przykład, jeśli całkowity koszt inwestycji wynosi 10 milionów złotych, bank może wymagać, aby inwestor poniósł już koszty w wysokości 2-3 milionów złotych.
Kluczowe jest, aby bank mógł domknąć finansowanie, co oznacza, że w razie potrzeby instytucja finansowa jest w stanie pokryć wszystkie koszty związane z realizacją inwestycji, włącznie z odsetkami, aby inwestor nie musiał wykorzystywać innych źródeł dochodu.
Krok 3: Przedsprzedaż – czy zawsze jest wymagana?
Jednym z najczęstszych wymogów banków jest przedsprzedaż, czyli zawarcie umów deweloperskich na określoną część inwestycji przed uruchomieniem kredytu. Bank może wymagać, aby np. 20-30% lokali zostało już sprzedanych, zanim zostanie uruchomione finansowanie. W dużych miastach ten próg może być niższy, ze względu na większą płynność rynku.
Co ciekawe, istnieją również banki, które nie wymagają przedsprzedaży. Jest to szczególnie korzystne w obecnych warunkach rynkowych, gdy inwestorzy wolą unikać zaniżania cen w celu szybkiego zawarcia umów przedsprzedażowych.
Krok 4: Procedowanie finansowania bez ostatecznego pozwolenia na budowę
Często spotykam się z pytaniem, czy możliwe jest rozpoczęcie procedowania kredytu deweloperskiego, jeśli inwestor nie posiada jeszcze ostatecznego pozwolenia na budowę. Tak, jest to możliwe. Proces uzyskiwania kredytu może trwać od 4 do 8 tygodni, co daje inwestorowi czas na dopełnienie formalności budowlanych. Umowa kredytowa zostanie jednak zawarta dopiero po dostarczeniu ostatecznego pozwolenia na budowę.
Krok 5: Zabezpieczenie kredytu
Standardowe zabezpieczenia kredytu inwestycyjnego obejmują:
- Hipotekę na nieruchomości, ustanowioną w zależności od banku na 150-200% wartości finansowania
- Rygory egzekucji wystawione przez spółkę realizującą inwestycję
- Weksel in blanco oraz cesję praw z polisy ubezpieczeniowej na wypadek ryzyk budowlanych
- Cesję generalną wierzytelności
Podsumowanie
Finansowanie inwestycji deweloperskich to złożony proces, który wymaga dokładnego planowania i zrozumienia zasad gry. Kluczowe jest określenie pełnego budżetu, odpowiednie zabezpieczenie finansowania oraz przemyślana strategia przedsprzedaży. Warto również korzystać z możliwości, jakie oferują banki, aby maksymalnie zoptymalizować proces finansowania i zminimalizować ryzyko.
Jeśli masz pytania lub potrzebujesz wsparcia w zakresie finansowania swojej inwestycji, zapraszam do kontaktu. Możesz mnie znaleźć na LinkedIn, Facebooku oraz Instagramie. Chętnie pomogę Ci w realizacji Twoich projektów deweloperskich!
