Witam w trzecim odcinku mojego podcastu, w którym porozmawiamy o sposobach na sfinansowanie zakupu działki pod kolejną inwestycję. Jeśli zastanawiasz się, jak zdobyć środki na taki zakup, ten wpis jest właśnie dla Ciebie. Omówię kilka sprawdzonych opcji, które mogą pomóc Ci osiągnąć cel.
Finansowanie bankowe
Pierwszą opcją, którą warto rozważyć, jest finansowanie bankowe. Banki, zarówno komercyjne, jak i spółdzielcze, oferują kredyty na zakup gruntów, nawet jeśli nie posiadają one jeszcze wydanego pozwolenia na budowę ani warunków zabudowy. Warto jednak pamiętać, że w takim przypadku będziesz musiał dysponować wkładem własnym w wysokości od 30% do 40% wartości działki.
Jeśli obawiasz się, że nie masz aktualnej zdolności kredytowej, istnieje możliwość stworzenia biznesplanu, który przewiduje sprzedaż działki z zyskiem po uzyskaniu odpowiednich pozwoleń. Są banki, które mogą udzielić finansowania na podstawie przyszłych przychodów, jakie możesz osiągnąć z takiej transakcji.
Finansowanie pozabankowe
Kolejną opcją jest finansowanie pozabankowe, które jest szczególnie popularne wśród inwestorów szukających szybkich rozwiązań. Fundusze pożyczkowe oraz prywatni inwestorzy są w stanie udzielić środków na zakup działki w znacznie krótszym czasie niż banki – zazwyczaj od 5 do 14 dni.
Trzeba jednak pamiętać, że koszt takiego finansowania jest wyższy niż w przypadku kredytu bankowego, a wymagany wkład własny może wynosić od 40% do 50% wartości nieruchomości. To finansowanie ma zazwyczaj charakter pomostowy, z okresem spłaty wynoszącym od 12 do 24 miesięcy. Po zakończeniu inwestycji lub sprzedaży działki, pożyczka powinna zostać spłacona.
Finansowanie holdingowe
Jeśli jesteś deweloperem z wieloma spółkami celowymi realizującymi różne projekty, warto rozważyć finansowanie holdingowe. Ta forma finansowania opiera się na emisji obligacji korporacyjnych, gdzie zabezpieczeniem jest zakupiona działka oraz przepływy finansowe z pozostałych inwestycji w ramach grupy.
Tego typu finansowanie oferuje większą elastyczność i niższe oprocentowanie (16-18% rocznie) w porównaniu z funduszami pożyczkowymi czy inwestorami prywatnymi. Dzięki temu możesz skutecznie zabezpieczyć kolejne inwestycje, korzystając z finansowych zasobów całej grupy.
Tworzenie wehikułów joint venture
Inną możliwością, którą polecam, jest tworzenie wehikułów joint venture. W praktyce oznacza to współpracę z inwestorami, którzy chcą pasywnie zainwestować w branżę deweloperską. Ty jako deweloper zajmujesz się realizacją i sprzedażą projektu, podczas gdy inwestorzy dostarczają kapitał na zakup działki i uzyskują udziały w spółce celowej.
Taki model finansowania sprawdził się w przypadku inwestycji condohotelowych, gdzie inwestorzy partycypowali w zyskach po zakończeniu projektu. Warto jednak pamiętać, że inwestorzy stają się de facto Twoimi wspólnikami, co wiąże się z koniecznością podziału zysków po zakończeniu inwestycji.
Finansowanie budowy przy pożyczce na grunt
Na koniec chciałabym opowiedzieć o możliwości finansowania budowy w sytuacji, gdy działka została zakupiona na kredyt lub z pożyczki. Jeśli posiadasz już grunt sfinansowany przez prywatnych inwestorów, a Twój projekt charakteryzuje się wysoką marżowością (powyżej 30-35%), istnieje możliwość pozyskania finansowania na budowę pomimo istniejącego zadłużenia.
Banki mogą zgodzić się na spłatę wcześniejszej pożyczki przy jednoczesnym rozpoczęciu budowy. Kluczowym elementem jest tutaj analiza przepływów z inwestycji i ustalenie z instytucją finansującą, kiedy konieczne będzie uzupełnienie brakującego wkładu własnego. W praktyce może to oznaczać, że początkowo finansujesz budowę głównie z kredytu bankowego, a dopiero na późniejszym etapie będziesz musiał partycypować w kosztach. Na przykład, po osiągnięciu stanu surowego zamkniętego, bank może wymagać, abyś pokrywał 10% wartości kolejnych faktur, podczas gdy pozostałe 90% będzie finansowane z kredytu.
Takie rozwiązanie daje większą elastyczność w zarządzaniu finansami projektu i pozwala na lepsze wykorzystanie dostępnych środków.
Podsumowanie
Zakup działki pod kolejną inwestycję to złożony proces, który wymaga dokładnego zaplanowania finansowania. Niezależnie od tego, czy zdecydujesz się na finansowanie bankowe, pozabankowe, holdingowe czy może na stworzenie wehikułu joint venture, kluczem do sukcesu jest dobór odpowiedniej strategii finansowej dopasowanej do Twojej sytuacji.
Pamiętaj, że każda z tych opcji ma swoje wady i zalety, a wybór odpowiedniej zależy od wielu czynników, takich jak dostępność środków, czas realizacji projektu czy specyfika rynku, na którym działasz.
Dziękuję, że słuchacie Finansowych Fal! Jeśli macie pytania lub chcecie podzielić się swoimi doświadczeniami, zapraszam do kontaktu. Znajdziecie mnie na LinkedInie, Instagramie i Facebooku. Jestem zawsze otwarta na dyskusję i chętnie pomogę rozwiać Wasze wątpliwości.
