W piątym odcinku opowiem Wam o tym, na co zwracają uwagę instytucje finansujące condohotele.
Czym jest condohotel?
Condohotel to nic innego jak zainwestowanie w zakup pokoju hotelowego lub apartamentu z jednoczesnym zawarciem długoterminowej umowy najmu z zarządcą tego obiektu, nazywanego potocznie operatorem. W ramach tej umowy inwestor, który nabywa pokój hotelowy czy apartament, ma jednocześnie zagwarantowaną wypłatę z całego czynszu za najem w trakcie całego okresu obowiązywania umowy z operatorem.
Co inwestor bierze pod uwagę?
Lokalizacja
Banki czy inne instytucje w postaci funduszy, które finansują budowę takich obiektów, w pierwszej kolejności zwracają uwagę na lokalizację inwestycji. Poprzez lokalizację mamy na myśli czy jest to miejscowość, która jest atrakcyjna turystycznie, to znaczy czy operatorowi będzie łatwo wynająć obiekt krótkoterminowo lub długoterminowo.
Najczęściej condohotele lokalizowane są w miejscowościach nadmorskich oraz w miejscowościach górskich. System condohotelowy zaczyna pojawiać się również w miejscowościach sanatoryjnych, np. Busko-Zdrój czy Ciechocinek.
Cena doby hotelowej
Banki biorąc pod uwagę lokalizację weryfikują za ile docelowo można sprzedać dobę w danym pokoju czy apartamencie hotelowym. Wiadomo, że inna cena będzie w mniejszej miejscowości typu Łukęcin, a inna w Międzyzdrojach czy Kołobrzegu, gdzie ruch turystyczny, m.in. turystów z zagranicy jest zdecydowanie większy i którzy są w stanie zapłacić zdecydowanie większą kwotę za wynajem pokoju.
Powierzchnie lokali
Kolejną istotną rzeczą, na jaką zwracają uwagę instytucje finansujące condohotele, są powierzchnie lokali. Im większa powierzchnia, tym większa cena do zarobienia i teoretycznie stopa zwrotu z tej inwestycji spada. Dlatego najczęściej są to lokale od ok. 20-40 m2. Zdarzają się inwestycje, gdzie są to większe apartamenty, ale w przypadku projektów, które my obsługujemy, stanowi to ok. 10-15%, a bardzo duże apartamenty występują w inwestycjach premium i są zlokalizowane w dużych miejscowościach, takich jak Międzyzdroje, gdzie docelowym klientem jest osoba, która będzie chciała posiadać duży penthouse z pięknym widokiem na Bałtyk.
Infrastruktura towarzysząca
Bardzo ważnym aspektem, który jest brany pod uwagę przy udzielaniu finansowania condohoteli jest kwestia tzw. infrastruktury towarzyszącej, która jest w danym obiekcie condohotelowym, czyli czy są w nim zlokalizowane restauracja, basen, spa, sauna, jacuzzi, rowerownia, narciarnia. To są rzeczy, które uatrakcyjniają obiekt i docelowo ułatwiają operatorowi wynajęcie po wyższej cenie. Wiadomo, że kwestia infrastruktury towarzyszącej w znaczący sposób wpływa na zwiększenie kosztów budowy, więc musi być to współmierne do możliwych do osiągnięcia korzyści. Instytucje zwracają na to uwagę, bo uważają, że docelowo pomoże to w wynajmie powierzchni klientowi docelowemu, który będzie chciał wynająć ten obiekt od operatora. W przypadku obiektów zlokalizowanych nad morzem infrastrukturą towarzyszącą najczęściej są baseny, spa, jacuzzi, aquaparki, które zwiększają atrakcyjność pod kątem przyjazdu z dziećmi. Jeżeli chodzi o kwestie condohoteli górskich, coraz częściej zwraca się uwagę na to, czy jest narciarnia, jeżeli w pobliżu są kompleksy narciarskie. Jeżeli chodzi o condohotele górskie, zauważamy tendencję wydłużania się sezonu w górach poprzez rozwój infrastruktury rowerowej i coraz więcej klientów chętnie z tego korzysta, dlatego korzystnie wypadają także rowerownie.
Operator sprzedaży
Kolejnym bardzo ważnym aspektem, na jaki zwraca się uwagę w przypadku finansowania condohoteli, jest informacja o tym, kto będzie prowadził sprzedaż pokoi czy apartamentów hotelowych. Wiadomo, że najlepsza jest własna sprzedaż, czyli gdy deweloper sam posiada w ramach swojej grupy podmiot, który ma doświadczenie w sprzedaży, gdyż ma się piecze nad tym, jak wygląda cała kampania marketingowa i sprzedaż. Wtedy można ją planować, prognozować. Ale coraz częściej spotykamy się z sytuacją, że dobrze jest, jeżeli znana marka na rynku bierze tę inwestycję do swojego portfolio. Z perspektywy finansowania przez banki i fundusze, jest to bardzo dobry znak, bo jeżeli firma o znanym brandzie, która zajmuje się sprzedażą apartamentów condohotelowych, wzięła daną inwestycję do swojego portfolio, to przeanalizowała możliwości sprzedaży i wzięła pod uwagę wszystkie za i przeciw.
Operator obiektu
Kolejną ważną rzeczą jest to, kto będzie docelowo operatorem obiektu. Tak samo jak w przypadku sprzedaży, jeżeli zarządzał będzie znany brand, banki i fundusze patrzą bardziej przychylnym okiem, gdyż bardziej wierzą w powodzenie inwestycji, jeżeli dany brand zdecydował się na objęcie danego obiektu umową operatorską. W ramach umów operatorskich banki oraz instytucje badają umowy. Urząd Ochrony Konsumentów i Konkurencji miał problemy z tzw. gwarantowaniem zysku dla inwestorów, co zostało bardzo zweryfikowane podczas COVID-u, kiedy obiekty nie były wynajmowane, więc nie wygenerowały zysku, przez co nie były w stanie wypłacić inwestorom gwarantowanej stopy zwrotu. Stąd też UOKiK w momencie, jeżeli ktokolwiek używa w umowie słowa gwarantowane, może nałożyć na taki podmiot karę. Z powodu tego ryzyka banki za każdym razem badają umowę operatorską, którą inwestor chce zawrzeć ze spółką mającą obsługiwać docelowo najem.
Umowa przedwstępna
Ostatnim z ważnych aspektów, który jest brany pod uwagę przy finansowaniu inwestycji condohotelowej, jest sposób, w jaki konstruujemy umowy przedwstępne z klientami nabywającymi pokoje lub apartamenty. Sprzedaż pokoi hotelowych i apartamentów w systemie condohotelowym nie jest objęta ustawą deweloperską, co oznacza, że sprzedaż tych apartamentów odbywa się de facto poprzez zwykły rachunek bieżący firmy. Klienci, po zakupie, wpłacają środki na ten rachunek, a jeśli korzystamy z finansowania bankowego, mamy do czynienia z tak zwanym rachunkiem technicznym lub rachunkiem wpływów wyodrębnionych. Bank bada wówczas, w jaki sposób pobieramy opłaty od klienta, czy dzielimy płatności na podobne etapy, jak w prospekcie informacyjnym, pobierając opłaty za wykonane prace, czy stosujemy inne zapisy, np. płatność z góry. Zauważalna jest tendencja, że najlepszym rozwiązaniem przy pozyskiwaniu finansowania jest model, w którym wykonujemy prace budowlane, a klient, zgodnie z umową przedwstępną, płaci za zakończone etapy. Dla banków i instytucji finansowych jest to najbezpieczniejsza forma, która minimalizuje konflikty. Często wskazują ten model jako preferowany sposób zawierania umów przedwstępnych z klientami.
Jeśli macie pytania lub chcielibyście porozmawiać zapraszam do kontaktu. Możecie mnie znaleźć na LinkedInie, Instagramie oraz Facebooku. Czekam na Wasze wiadomości i propozycje tematów, chętnie zrobię jakiś odcinek specjalnie dla Was!
