Opowiem Wam o opcjach, jakie posiadacie, jeżeli nie macie wkładu własnego, a chcielibyście zrealizować swoją kolejną inwestycję. Odcinek ten przede wszystkim odnosi się do realizowania inwestycji deweloperskich, ale jeżeli będziecie mieli pytania dotyczące innego rodzaju inwestycji, to zapraszam Was do pisania do mnie na LinkedIn.
Wkład własny odroczony
Pierwszą opcją, gdy nie mamy wkładu własnego, jest tak zwana opcja wkładu własnego odroczonego. Jest to sytuacja, w której na początku inwestycji posiadamy jeszcze w toku inne projekty i chcemy rozpocząć kolejną. Istnieje możliwość, że możemy odroczyć wkład własny na dalsze etapy inwestycji.
Przykładem może być inwestycja condohotelowa, gdzie grunt stanowi około 10-15% całego budżetu. Jeśli posiadamy tylko część tego budżetu i brakuje nam środków na uzupełnienie wkładu własnego, to w sytuacji, gdy nasza inwestycja ma rentowność powyżej 30-35%, są instytucje, które zgodzą się na przesunięcie i uzupełnienie wkładu na późniejszym etapie. Na początku transze budowlane, które bank udzieli nam po przyznaniu kredytu, będą wypłacane w wysokości 100% faktury. Następnie, w pewnym momencie, ustalonym podczas analizy kredytowej, zaczniemy się angażować finansowo. Na przykład, gdy osiągniemy stan surowy zamknięty, bank przestanie finansować nas w 100%. Wówczas bank może wymagać od nas proporcjonalnego zaangażowania przy każdej fakturze.
W praktyce, jeśli generalny wykonawca wystawi nam fakturę na 100 tysięcy jako inwestor będziemy musieli zaangażować na przykład 10% tej kwoty, czyli 10 tysięcy, a 90% zostanie pokryte przez bank. Taki sposób jest sprawdzony i jeśli macie problem z inwestycjami deweloperskimi i interesuje Was takie rozwiązanie, chętnie wskażemy, które instytucje działają w ten sposób.
Zabezpieczenie na banku ziemi
Kolejną opcją, gdy nie mamy wkładu własnego, jest sytuacja, w której jako deweloper posiadamy bank ziemi, na przykład inne działki, które kupiliśmy, ale jeszcze nie mamy pozyskanych warunków zabudowy, nie ma uchwalonego miejscowego planu lub jesteśmy w trakcie uzyskiwania pozwolenia na budowę. W takim przypadku istnieje możliwość zabezpieczenia się na tym banku ziemi.
Są banki, które akceptują takie zabezpieczenie i mogą zrekompensować brak wkładu własnego, który normalnie byłby wymagany. Nie wszystkie banki działają w ten sposób, ale istnieją banki spółdzielcze, dla których zabezpieczenie na dodatkowej działce jest w stanie zrekompensować brak środków finansowych, które moglibyście zaangażować w budowę. Taki mechanizm może być korzystny, jeśli chcecie przyspieszyć swoje procesy inwestycyjne w ramach swoich spółek lub zwiększyć skalę swojej działalności.
Ustrukturyzowanie transakcji
Kolejną opcją, którą w ostatnim czasie często stosujemy z naszymi klientami, jest ustrukturyzowanie całej transakcji w sytuacji, gdy klient jest w trakcie pozyskiwania pozwolenia na budowę na działkę, którą planuje dewelopować. W momencie, gdy klient czeka i jeszcze nie jest właścicielem tej działki, a cena jest uzależniona od powierzchni użytkowej mieszkań, którą będzie mógł postawić zgodnie z pozwoleniem na budowę, my procedujemy finansowanie bankowe. To finansowanie pokrywa w 100% koszty budowlane oraz koszty okołobudowlane, takie jak koszty miękkie, koszty pośrednie, koszty sprzedaży oraz koszty obsługi prawnej. Gdy klient uzyska decyzję o pozwoleniu na budowę, warunkiem podpisania kredytu będzie przeniesienie na siebie własności działki oraz uzyskanie pozwolenia na budowę z klauzulą ostateczności.
W takim momencie możemy zwrócić się do funduszu lub inwestora prywatnego, który wesprze nas w zakupie tej działki. Jeśli pokażemy, że jesteśmy w stanie sfinansować zakup działki z przepływów inwestycji przy wysokiej rentowności, to takie rozwiązanie, choć niestandardowe, jest jak najbardziej możliwe. Ważnym warunkiem, aby podejść do takiego ustrukturyzowania transakcji w przypadku braku wkładu własnego, jest doświadczenie beneficjenta. To znaczy, że nie powinna to być jego pierwsza inwestycja deweloperska, lecz powinien posiadać już bogatsze portfolio. Najlepiej takie rozwiązanie sprawdza się w dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław czy Trójmiasto, gdzie prawdopodobieństwo powodzenia ustrukturyzowanej transakcji jest wyższe.
Finansowanie holdingowe
Mamy jeszcze ostatnią opcję, kiedy klient nie posiada obecnie środków na wkład własny, na przykład realizując w tym samym czasie dwie inne inwestycje. W takim przypadku jesteśmy w trakcie pozyskiwania finansowania, które potocznie nazywamy finansowaniem holdingowym. Klient posiada w swojej strukturze spółkę-matkę oraz spółki celowe (SPV), w ramach których realizuje inwestycje.
Obecnie klient realizuje inwestycje w dwóch z tych spółek w jednym z większych miast i chciałby zakupić kolejną działkę po okazyjnej cenie. Istnieje możliwość, że wystąpiliśmy do funduszu z prośbą o finansowanie zakupu tej działki, opierając się na przepływach i zyskach, jakie klient uzyska z tych dwóch inwestycji, które są na różnych etapach zaawansowania. W jednej z inwestycji klient ma 70% zaawansowania, w drugiej na poziomie 20-30%. Fundusz był w stanie zestrukturyzować tę transakcję, udzielając finansowania na zakup działki bez zaangażowania klienta, bazując na przepływach z pozostałych inwestycji. W trakcie rozmów o finansowaniu ustrukturyzowaliśmy transakcję w taki sposób, aby klient mógł zaciągnąć kredyt bankowy na realizację tej inwestycji i podporządkować to finansowanie finansowaniu bankowemu, które będzie na hipotece.
Jeśli ktoś z Was byłby zainteresowany szczegółami dotyczącymi tych wszystkich transakcji lub miałby więcej pytań, chętnie na nie odpowiem. Zachęcam do kontaktu ze mną na LinkedIn. Zapraszam do subskrybowania mojego kanału na YouTube. Jeśli macie jakiekolwiek pytania, sugestie lub zainteresował Was ten temat, ponieważ borykacie się z podobnym problemem w swojej inwestycji w grupie kapitałowej, piszcie. Z przyjemnością odpowiem na każde pytanie.
