W tym odcinku podcastu opowiadam o możliwościach finansowania inwestycji za pomocą pożyczek od prywatnych inwestorów. Wyjaśniam, jak działa taki rodzaj finansowania, jakie są koszty oraz jakie formy zabezpieczeń są stosowane. Przedstawię również dwa najczęściej stosowane modele: pożyczkę na zakup działki oraz finansowanie typu joint venture. Dowiesz się, które rozwiązanie może być dla Ciebie najlepsze, a także, jak wygląda współpraca z inwestorem w praktyce.
Wzrost prywatnego finansowania inwestycji
Od kilku lat zauważam znaczący wzrost finansowania różnych rodzajów inwestycji – od projektów deweloperskich, przez inwestycje w firmy produkcyjne, aż po finansowanie za pomocą pożyczek od prywatnych inwestorów. Pod pojęciem finansowania przedsięwzięć przez prywatnych inwestorów rozumiemy sytuację, w której osoba fizyczna lub prawna udziela pożyczki ze swoich środków na konkretną inwestycję. Najczęściej takie pożyczki prywatne są udzielane w formie aktu notarialnego, co zapewnia większe bezpieczeństwo transakcji. W 90% przypadków na rynku transakcje są zabezpieczane tzw. twardym zabezpieczeniem, czyli hipoteką na nieruchomości. Zazwyczaj wartość pożyczki wynosi około 50% wartości zabezpieczenia przedstawionego przez pożyczkobiorcę.
Oprocentowanie i koszty pożyczek prywatnych od inwestorów
Obecnie, obserwując rynek pożyczek prywatnych od inwestorów, zauważam, że oprocentowanie tego rodzaju finansowania wynosi od około 16% do nawet ponad 30% rocznie. Oprocentowanie to składa się zazwyczaj z dwóch głównych elementów – oprocentowania podstawowego oraz prowizji za udzielenie pożyczki lub innych opłat, które inwestorzy wliczają w całkowity koszt. Dodatkowe koszty mogą obejmować opłaty administracyjne, za monitoring lub za administrowanie zabezpieczeniami. Ostatecznie, całkowity koszt takich pożyczek wynosi od 1-2% do nawet 3% miesięcznie.
Minimalny koszt pożyczek i minimalny próg wyjścia
W większości umów pożyczkowych znajduje się zapis o tzw. minimalnym koszcie. Ma to szczególne znaczenie w przypadku pożyczek pomostowych, czyli takich, które są udzielane na krótki okres w sytuacjach, gdzie klient nie jest w stanie dokładnie określić, kiedy spłaci pożyczkę – czy będzie to po trzech, sześciu, czy dwunastu miesiącach.
Każdy podmiot, niezależnie od tego, czy jest to osoba prawna, czy fizyczna, określa tzw. minimalny próg wyjścia. Oznacza to, że nawet jeśli pożyczkobiorca spłaci finansowanie przed ustalonym terminem, będzie musiał ponieść minimalny koszt, np. 18% przy oprocentowaniu na poziomie 24%. Taki mechanizm pozwala inwestorom zabezpieczyć się przed utratą przewidywanego zysku. Minimalny próg wyjścia zapewnia im stały, gwarantowany zysk, który zostanie zrealizowany bez względu na to, czy klient spłaci pożyczkę przed ustalonym terminem, czy nie.
Warunki trwania i procedura zawierania umowy
Pożyczki prywatne są zazwyczaj udzielane na okres 3-6 miesięcy do maksymalnie 36 miesięcy. Opcja wcześniejszej spłaty bez dodatkowych kosztów często jest dostępna po upływie 12 miesięcy, choć szczegóły mogą być bardzo elastyczne. To, na jakich zasadach odbywa się wcześniejsza spłata, ustalane jest bezpośrednio z inwestorem, który udziela finansowania.
Cały proces opiera się na podpisaniu aktu notarialnego oraz ustanowieniu zabezpieczeń. Najczęściej stosowanymi formami zabezpieczenia są hipoteka na nieruchomości oraz rygor egzekucji na podstawie art. 777 Kodeksu Postępowania Cywilnego. Szczegóły transakcji są dostosowywane do konkretnej inwestycji, na którą pozyskiwane jest finansowanie.
Przykłady finansowania inwestycji deweloperskich
W przypadku finansowania inwestycji deweloperskich z wykorzystaniem pożyczek prywatnych najczęściej wybierane są dwa główne warianty, zależne od specyfiki projektu oraz potrzeb pożyczkobiorcy.
Wariant finansowania inwestycji deweloperskich bez kredytu bankowego
Jeden z wariantów finansowania inwestycji deweloperskich, z którym często się spotykam, polega na tym, że inwestor prywatny finansuje zakup działki poprzez pożyczkę, zabezpieczając się na pierwszym miejscu w hipotece. Natomiast budowa jest finansowana z przepływów ze sprzedaży lokali, co eliminuje potrzebę korzystania z dodatkowego finansowania bankowego.
W tym wariancie inwestor ma pełne zabezpieczenie na hipotece nieruchomości, a środki na budowę pochodzą z wpłat klientów. Inwestor musi wydawać zgody na tzw. bezciężarowe odłączenie lokali, które zostały sprzedane, co oznacza, że po ich sprzedaży nie będą one obciążone hipoteką. Zgody te są zwykle ustalane już na etapie podpisywania umowy pożyczki, co pozwala na sprawną sprzedaż lokali w trakcie realizacji inwestycji.
Wariant joint venture w finansowaniu inwestycji deweloperskich
Kolejną opcją finansowania inwestycji deweloperskiej przy użyciu pożyczki prywatnej jest tzw. joint venture. W tym modelu inwestor, który chce pomóc w sfinansowaniu zakupu działki, zostaje wspólnikiem w nowo utworzonej spółce celowej, która realizuje inwestycję. Inwestor pełni rolę pasywnego wspólnika, który udziela spółce pożyczki z oprocentowaniem wynoszącym zazwyczaj od 4% do 8% rocznie.
W przeciwieństwie do tradycyjnej pożyczki inwestor w wariancie joint venture oprócz oprocentowania otrzymuje także udziały w spółce projektowej. Udziały te są proporcjonalne do ustalonego oprocentowania pożyczki. Dodatkowo inwestor otrzymuje wynagrodzenie (fee) po zakończeniu projektu, co pozwala mu czerpać zyski nie tylko z odsetek, ale również z udziału w zyskach spółki.
Finansowanie budowy i relacja z bankiem
Budowę w takim układzie można realizować na dwa sposoby: podobnie jak wcześniej, finansując ją z wpłat klientów kupujących lokale lub poprzez uzupełnienie finansowania bankowego bądź funduszowego. W przypadku dodatkowego finansowania pożyczka udzielona przez inwestora na zakup gruntu musi być podporządkowana kredytowi bankowemu. Oznacza to, że termin spłaty tej pożyczki zostaje przesunięty, tak aby przypadł po terminie spłaty kredytu deweloperskiego.
Banki zazwyczaj wymagają, aby okres spłaty pożyczki od inwestora wspólnika został przedłużony co najmniej do zakończenia okresu kredytowania budowy. Na przykład, jeśli kredyt deweloperski ma być spłacony do 31 grudnia 2024 roku, bank może wymagać, aby termin spłaty pożyczki od inwestora został przesunięty co najmniej do 1 stycznia 2025 roku. W ten sposób zabezpiecza się przed ryzykiem wcześniejszej spłaty pożyczki wspólnika przed zakończeniem inwestycji.
Podsumowanie
Dwa najczęściej spotykane sposoby finansowania inwestycji deweloperskich prywatnymi pieniędzmi inwestorów to:
Pożyczka na zakup działki z zabezpieczeniem na hipotece – inwestor finansuje zakup działki, a budowa realizowana jest z wpłat klientów, co eliminuje konieczność kredytowania bankowego.
Model joint venture – inwestor, oprócz udzielenia pożyczki, zostaje wspólnikiem w spółce realizującej inwestycję. Otrzymuje zarówno oprocentowanie pożyczki, jak i udziały w spółce, co przynosi dodatkowy zysk po zakończeniu projektu.
Zaletą prywatnego finansowania inwestycji jest duża elastyczność. Większość warunków ustala się bezpośrednio z inwestorem, co ułatwia negocjacje. W przypadku opóźnień lub problemów w realizacji inwestycji łatwiej jest porozumieć się z inwestorem, który bezpośrednio angażuje się w projekt lub jest jego częścią, jeśli wybrał model joint venture. Każda forma finansowania ma swoje plusy i minusy, ale elastyczność i możliwość szybkiej reakcji na zmiany rynkowe to niewątpliwe zalety.
Jeśli macie pytania lub chcielibyście skorzystać z takiego finansowania, zapraszam na mój LinkedIn, Facebook lub Instagram. Chętnie odpowiem na wszystkie pytania.
