Dzisiaj opowiem Wam o tym, jaka jest różnica w finansowaniu inwestycji poprzez banki komercyjne a banki spółdzielcze.
Bank komercyjny a bank spółdzielczy
Obsługą klientów na terenie Polski zajmują się głównie dwa rodzaje banków, czyli banki komercyjne i banki spółdzielcze. W obu przypadkach mówimy o tzw. bankach uniwersalnych. Przez bank uniwersalny rozumiemy bank, który świadczy usługi dla firm i klientów indywidualnych oraz ma w swojej ofercie większość standardowych czynności bankowych i produktów: konto osobiste, lokaty, kredyt gotówkowy, kredyt hipoteczny, kredyt obrotowy czy inwestycyjny dla firm.
Regulacje prawne
Oba banki działają na podstawie ustawy o prawie bankowym i podlegają nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego. Depozyty złożone obu bankach podlegają tak samo Bankowemu Funduszowi Gwarancyjnemu.
Bank komercyjny z definicji to przedsiębiorstwo w formie spółki akcyjnej, którego przedmiotem działalności jest wykonywanie czynności bankowych określonych w ustawie o prawie bankowym. Banki spółdzielcze są podobną instytucją, tyle że nie jest to spółka akcyjna, lecz spółdzielnia prowadząca działalność bankową.
Zgodnie ze wspomnianą wcześniej ustawą do czynności bankowych realizowanych zarówno przez banki komercyjne jak i spółdzielcze należą czynności: przyjmowanie wkładów pieniężnych, prowadzenie rachunków bankowych, czyli np. kont oszczędnościowych, rachunków oszczędnościowo-rozliczeniowych, udzielania kredytów gotówkowych, hipotecznych konsolidacyjnych, udzielania gwarancji bankowych czy otwierania i prowadzenia akredytyw.
Różnice organizacyjne
Z ciekawostek według raportu KNF w 2019 roku w Polsce działało 30 banków komercyjnych i 538 banków spółdzielczych. Ten sam zakres działalności obu tych podmiotów oraz podleganie tym samym regulacjom, o których wcześniej wspominałam, to są najważniejsze podobieństwa dwóch instytucji, jakie je łączą.
Zasięg działalności
Bank spółdzielczy i komercyjny jednak dzielą spore różnice, które wynikają głównie z różnej formy prawnej obu instytucji, o której wcześniej wspominałam. Ma ona wpływ m.in. na odmienną skalę działania, inne podejście do maksymalizacji zysków, czy wreszcie nieco inny sposób formułowania oferty oraz obsługi klientów. Banki komercyjne swoją działalnością obejmują jakby cały kraj. W przypadku banków spółdzielczych część działa tylko lokalnie ze względu na ograniczenia ustawowe co do wysokości swoich kapitałów, ale też coraz więcej banków spółdzielczych zwiększa swoje kapitały, aby nie działać tylko lokalnie, ale też móc działać na terenie całej Polski.
Właściciele banku
Kolejną różnicą jest kwestia tego, że właścicielami banku komercyjnego, będącego spółką akcyjną, są akcjonariusze, których wpływ na działalność banku zależy od liczby posiadanych akcji i w praktyce mają najwięcej do powiedzenia. Zarządzanie ma główny akcjonariusz, który często jest inną instytucją finansową. Na co dzień bankiem komercyjnym kieruje zarząd powołany przez akcjonariuszy czy przez radę nadzorczą, która pełni także funkcje kontrolne.
Właścicielami banku spółdzielczego są udziałowcy-spółdzielcy, którzy jednocześnie są też członkami spółdzielni. Wszelkie decyzje podejmują w sposób demokratyczny i bez względu na ilość posiadanych udziałów. Podobnie jednak jak w bankach komercyjnych, codzienne zarządzanie bankiem oraz wykonywanie decyzji podjętych przez udziałowców powierzane jest zarządowi oraz radzie nadzorczej.
Podejmowanie decyzji dotyczących działalności
Banki spółdzielcze i banki komercyjne różnią się także sposobem podejmowania decyzji dotyczących działalności. Uprawnienie udziałowców banku komercyjnego reguluje ustawa – kodeks handlowy. Do najważniejszych praw należy prawo do udziału w zyskach, czyli do tak zwanej dywidendy, prawo poboru, czyli objęcia nowych akcji oraz prawo do udziału w walnym zgromadzeniu akcjonariuszy spółki wraz z prawem głosu. Akcjonariusze mogą głosować nad projektami uchwał zaproponowanymi przez zarząd samodzielnie. Proponowanie uchwał w sprawie działalności banku mają jednak wyłącznie najwięksi udziałowcy, czyli ci, którzy reprezentują minimum 20% kapitału zakładowego.
Banki spółdzielcze mają prawo do wybierania członków organu banku i bycia wybieranymi, uczestnictwa w podziale nadwyżki bilansowej, oceniania działalności banku, a także zgłaszania wniosków w związku z prowadzeniem działalności.
Kto może być właścicielem banku?
Kolejna z różnic to kwestia kto może być właścicielem, akcjonariuszem danego banku. Jeśli chodzi o banki komercyjne, właścicielami mogą być podmioty polskie i zagraniczne. W praktyce wiele znanych instytucji, które działają jako banki komercyjne w Polsce mają znaczną część kapitału zagranicznego, który najczęściej pochodzi z banku matki, działającego np. w innym kraju.
Banki spółdzielcze są w 100% polskie, ich kapitał bowiem podchodzi od polskich udziałowców – spółdzielców, czyli członków spółdzielni, którzy najczęściej są też klientami danej instytucji, w której mają swoje udziały.
Cele banku
Banki komercyjne działając w formie spółek akcyjnych, skupiają się na maksymalizacji zysku, aby móc swoim akcjonariuszom, którzy zainwestowali w ich akcje, dać największą stopę zwrotu. Banki spółdzielcze, choć dbają o zyski, ponieważ muszą zarobić na bieżącą działalność instytucji, mają nieco inny priorytet niż banki komercyjne. Przede wszystkim zależy im na skutecznym wsparciu finansowym swoich udziałowców, czyli członków spółdzielni. To podejście jest szczególnie widoczne w przypadku banków, które działają na mniejszym obszarze terytorialnym. Działając lokalnie, banki spółdzielcze starają się jak najlepiej dostosować swoje usługi do potrzeb lokalnej społeczności, co często przekłada się na bardziej indywidualne podejście do klienta i jego sytuacji finansowej.
Dostępność banków
Banki komercyjne są dostępne praktycznie w całej Polsce, mają mocno rozwiniętą sieć bankomatów, a także zdalne kanały usługi klienta przez internet, telefon, dlatego są w stanie obsłużyć osoby mieszkające w każdym zakątku kraju.
Banki spółdzielcze działają lokalnie, ich zasięg nierzadko sprowadza się do kilku gmin, powiatów lub jednego województwa, chociaż ulega to zmienia, bo bankom spółdzielczym zależy, żeby zwiększać skalę swojej działalności. Placówki zgodnie z przepisami muszą się zrzeszać i mogą należeć do jednego z dwóch zrzeszeń działających na terenie Polski – grupa BPS, czyli grupa Banku Polskiej Spółdzielczości oraz SGB, czyli Spółdzielczej Grupie Bankowej.
Finansowanie inwestycji w bankach
Ze swojego doświadczenia uważam, że w kontekście prowadzenia inwestycji łatwiej i bardziej elastyczne podejście mają banki spółdzielcze. Ze względu na mniejszą skalę działalności są w stanie bardziej indywidualnie podejść do kwestii danej inwestycji. Często zdarzało mi się trafiać na sytuacje, w których klienci odbijali się od drzwi banku komercyjnego, bo ich biznes był nie do końca zrozumiany. W bankach komercyjnych zdarzało się, że procedury były wręcz absurdalne w kontekście konkretnej sytuacji, co utrudniało efektywne rozwiązanie problemu. Kiedy jednak przekazaliśmy ten temat do banku spółdzielczego, z którym współpracujemy, zauważyliśmy znaczną różnicę. W banku spółdzielczym istnieje krótszy kanał komunikacji między klientem a analitykiem, co pozwala na szybsze i bardziej trafne zrozumienie sytuacji. Dzięki temu proces podejmowania decyzji jest bardziej elastyczny i dostosowany do indywidualnych potrzeb klienta.
Elastyczność banków spółdzielczych w trudnych sytuacjach gospodarczych
Bardzo często, gdy realizujemy większe inwestycje deweloperskie, mamy możliwość bezpośredniego spotkania z zarządem banku spółdzielczego, aby omówić szczegóły inwestycji i rozwiązać ewentualne problemy. Bezpośrednie podejście, w połączeniu z krótszym kanałem komunikacyjnym, znacznie ułatwia rozwiązywanie trudności, które nieodłącznie towarzyszą każdej inwestycji. Wszyscy wiemy, że nie żyjemy w zamkniętej bańce, a czynniki zewnętrzne, takie jak pandemia COVID-19, konflikt na Ukrainie, czy wzrost stóp procentowych, mogą znacząco wpłynąć na sytuację gospodarczą i finansową inwestycji.
W takich przypadkach banki komercyjne często podejmowały drastyczne decyzje, takie jak wypowiadanie kredytów bez uprzedzenia lub wymaganie doubezpieczenia kredytu z dnia na dzień, co mogło doprowadzić do utraty inwestycji przez deweloperów i ich klientów. Bywało, że w trudnym okresie, w wyniku nieoczekiwanych zmian na rynku, banki komercyjne egzekwowały swoje interesy, nie uwzględniając zmieniających się warunków rynkowych i utraty zdolności kredytowej przez klientów.
Z kolei banki spółdzielcze, dzięki swojej elastyczności, potrafią dostosować warunki finansowania do sytuacji rynkowej. Na przykład, w przypadku inwestycji, w której mieliśmy podpisane umowy rezerwacyjne na 12 budynków, ale klienci stracili zdolność kredytową z powodu gwałtownego wzrostu WIBOR-u, bank spółdzielczy okazał się elastyczny. Zarząd tego banku, rozumiejąc sytuację, zaproponował rozłożenie sprzedaży nieruchomości w czasie, co umożliwiło dostosowanie harmonogramu do zmieniających się warunków rynkowych.
Ze względu na te doświadczenia, obecnie niemal wszystkie nasze transakcje deweloperskie są realizowane z bankami spółdzielczymi, zarówno z grupy SGB, jak i BPS. Choć istnieją także banki, które nie należą do żadnego z tych zrzeszeń, współpraca z nimi przebiega w podobny sposób, oferując taką samą elastyczność, jak banki zrzeszone.
Jeżeli masz jakieś pytania dotyczące tego tematu lub innych treści poruszanych w tym podcaście, zapraszam do kontaktu przez moje social media!
