Dzisiaj opowiem Wam o tym, jak sfinansować flip na gruncie. Wyjaśniam, na czym polega różnica między flippingiem mieszkaniowym a gruntowym, jakie czynniki wpływają na wartość działki i kto może być potencjalnym nabywcą. Dodatkowo dowiesz się, jak sfinansować taki projekt, z jakich źródeł korzystać oraz jak zwiększyć szanse na sukces poprzez odpowiednie przygotowanie gruntu.
Co to jest flipping?
Flipping to krótkoterminowa inwestycja w nieruchomość. Myślę, że kojarzycie to pojęcie z nieruchomościami mieszkaniowymi, bo w social mediach często pojawiają się różnego rodzaju kursy np. jak kupić mieszkanie, wyremontować, podzielić i sprzedać z zyskiem. Jednak my nie będziemy mówić o tym, a o zrobieniu flipa na gruncie.
Różnice między flipem mieszkaniowym a na gruncie
Tak jak w przypadku nieruchomości mieszkaniowych, flip na gruncie oznacza na początek znalezienie działki w okazyjnej cenie, którą trzeba kupić, następnie podnieść jej wartość i sprzedać z zyskiem. We flippingu mieszkaniowym wystarczy, że mieszkanie wyremontujesz, ładnie zaaranżujesz i ono już ma wzrost wartości. Przy flipie gruntu wykorzystuje się inne sposoby, jednak odpowiednio przeprowadzone działania sprawiają, że odsprzedaż działki z zyskiem będzie bardziej opłacalnym przedsięwzięciem niż odsprzedaż mieszkania, bo grunt można sprzedać szerszemu gronu osób zainteresowanych.
Kto kupi od nas grunt?
Jeżeli chodzi o target osób, które mogą być zainteresowane kupnem od nas gruntu, to są to osoby prywatne, inwestorzy, a także deweloperzy czy właściciele np. farm fotowoltaicznych. Szukając gruntu, który chcemy kupić w ramach inwestycji na tzw. flipa musimy przede wszystkim zwrócić uwagę na dwie kwestie. Pierwsza z nich to klient docelowy, czyli komu będziemy chcieli to sprzedać. Wiadomo, że innych terenów będzie poszukiwał ktoś, kto będzie chciał to sprzedać inwestorowi prywatnemu np. pod dom, a zupełnie czegoś innego będziemy poszukiwać na flipa, jeżeli naszym docelowym klientem ma być np. deweloper, który będzie chciał wybudować inwestycje polegające na zabudowie wielomieszkaniowej, condohotelu czy tym podobnej inwestycji.
Istotność lokalizacji
Kolejną kwestią, która moim zdaniem zawsze ma znaczenie w przypadku nieruchomości jest kwestia atrakcyjnej lokalizacji, ale tutaj także należy brać pod uwagę charakterystykę targetu, czyli klientów, do których docelowo chcemy skierować ofertę. O przyszłej wartości gruntu zadecyduje wysokość możliwości zabudowy, powierzchnia użytkowa, parametry zabudowy, otoczenie, które obecnie istnieje dookoła, czy ewentualnie uzyskanie dostępu do drogi publicznej lub innych mediów. Dodatkowo na wartość będą wpływać odległość granic działki od innej zabudowy i innych obiektów, które znajdują się wokół tej parceli. Warto to sprawdzić, zanim zainwestujemy w dany grunt.
Jak sfinansować zakup gruntu pod krótkoterminową inwestycję?
Jeśli chcielibyście sfinansować zakup gruntu, który w krótkim okresie chcecie zmienić, np. poprzez uzyskanie warunków zabudowy, pozwolenia na budowę, albo wiecie, że dla tego obszaru zmieni się miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, co może znacząco wpłynąć na wzrost wartości tej parceli, musicie wziąć pod uwagę dwie kwestie.
Nie każdy bank będzie chciał to sfinansować, ponieważ jest to finansowanie krótkoterminowe o dużym ryzyku. Z reguły trudno jest o bieżącą zdolność do obsługi np. miliona złotych kredytu, zakładając, że chcemy ten grunt sprzedać w ciągu roku. Banki, analizując sytuację, muszą brać pod uwagę najgorszy scenariusz, czyli taki, w którym sprzedaż się nie powiedzie. Dlatego musimy wykazać zdolność do bieżącej obsługi długu z innych działalności.
Najczęściej w przypadku finansowania takich flipów korzysta się z funduszy pożyczkowych albo towarzystw funduszy inwestycyjnych, które emitują obligacje korporacyjne dla takich transakcji. Dużym plusem, o którym często wspominają klienci, jest to, że już na etapie wyboru działki zaczynają rozmawiać z potencjalnymi odbiorcami tego gruntu. Często kończy się to podpisaniem listu intencyjnego, co pozwala pokazać instytucji finansowej, że w krótkim okresie rzeczywiście istnieje szansa na sprzedaż działki.
Przykład finansowania gruntów i ich opłacalność
Ciekawym przypadkiem finansowania gruntów może być działka przeznaczona pod condohotel. Klienci, zanim dokonali zakupu, procedowali wszystkie wymagane pozwolenia na podstawie umowy przedwstępnej. Uzyskali m.in. zgodę Wód Polskich, decyzję środowiskową oraz pozwolenie na budowę. Zakup gruntu sfinansowano przy pomocy pożyczki z funduszu, którą dla nich zorganizowaliśmy. Dzięki już uzyskanemu pozwoleniu na budowę wiedzieliśmy dokładnie, co będzie można na tej działce postawić. To znacząco zwiększyło szansę na sprzedaż gruntu deweloperowi, który planował budowę condohotelu nad Bałtykiem.
W tej sytuacji klienci od początku mieli jasno określony cel – wiedzieli, do kogo chcą skierować ofertę. Na etapie projektowania i uzyskiwania pozwolenia uwzględnili wszystkie kluczowe parametry, aby ułatwić i przyspieszyć sprzedaż gruntu.
Koszt finansowania takiego flipu na gruncie w skali roku wynosi zazwyczaj od 13 do 22%. Może się to wydawać dużo, ale zyski z takich transakcji najczęściej wynoszą od 30% do nawet 50–60% w krótkim czasie. Zdarzają się również transakcje, gdzie zwrot przekracza 100% wartości, zwłaszcza jeśli np. zmienia się miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo klienci rozwiązują problem techniczny, jak uzyskanie dostępu do drogi publicznej.
Dostęp do drogi bywa kluczowy, ponieważ jego brak często uniemożliwia uzyskanie pozwolenia na budowę. Dzięki takim rozwiązaniom problematyczne grunty stają się w pełni funkcjonalne, co znacząco zwiększa ich wartość i potencjał inwestycyjny.
Alternatywne źródła finansowania flipów na gruncie
Poza funduszami flip na gruncie można również sfinansować za pośrednictwem niektórych banków spółdzielczych. W takim przypadku wymagane jest przygotowanie biznesplanu oraz prognozy dotyczącej czasu, w jakim grunt zostanie sprzedany oraz przewidywanego zysku. Ważne jest, aby prognozowane wartości były rynkowe i poparte wiarygodnymi danymi, np. zrealizowanymi transakcjami z rynku lub innymi dowodami, takimi jak list intencyjny podpisany z potencjalnym nabywcą gruntu.
Zarówno banki, jak i fundusze są w stanie odroczyć spłatę kapitału na moment sprzedaży (tzw. spłata balonowa). Jednak większość instytucji wymaga, aby do czasu sprzedaży inwestor był w stanie regularnie obsługiwać odsetki, najczęściej w systemie miesięcznym lub kwartalnym.
W przypadku dużych transakcji np. zakupu gruntu za 10 milionów zł kluczowym czynnikiem jest tzw. track record klienta, czyli jego doświadczenie i dotychczasowe osiągnięcia w podobnych projektach. Instytucje finansowe chcą mieć pewność, że beneficjent zna się na tym rodzaju inwestycji, ma odpowiednią wiedzę i kompetencje, aby doprowadzić transakcję do końca. Brak doświadczenia w realizacji podobnych przedsięwzięć może znacznie utrudnić pozyskanie finansowania.
Jeśli macie do zrobienia podobną transakcję na gruncie, zapraszam do kontaktu na LinkedIn i na Facebooka.
