Dzisiaj opowiem Wam, gdzie najlepiej założyć mieszkaniowy rachunek powierniczy dla swojej inwestycji.
Czym jest Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy?
Decydując się na zakup nieruchomości od dewelopera dla klientów, kluczowym elementem zabezpieczenia środków finansowych jest mieszkaniowy rachunek powierniczy. Ten rachunek został wprowadzony do polskiego prawa w 2011 roku, kiedy to wdrożono pierwszą wersję ustawy deweloperskiej, która miała na celu ochronę interesów nabywców mieszkań.
Jak działa rachunek powierniczy?
Rachunek powierniczy to de facto specjalny rodzaj konta, którego celem jest ochrona środków finansowych osób, które uczestniczą w transakcji, w tym wypadku nabywców mieszkań. Zarządza nim bank, który wypłaca środki na rzecz dewelopera dopiero po spełnieniu określonych warunków, które są zapisane w umowie. Taki mechanizm zapewnia, że pieniądze klienta kupującego mieszkanie wypłacane są na konto dewelopera tylko w przypadku realizacji ustalonych etapów budowy. Warto podkreślić, że rachunek powierniczy nie dotyczy tylko środków związanych z zakupem nieruchomości. Może być również stosowany w innych transakcjach handlowych.
Rodzaje rachunków powierniczych na zakup mieszkania
Istnieją dwa podstawowe rodzaje rachunków powierniczych, które stosuje się w transakcjach związanych z zakupem mieszkań. Najczęściej stosowany jest otwarty rachunek powierniczy. Środki są wypłacane deweloperowi etapami po zakończeniu określonych prac budowlanych. Każdy etap musi zostać zatwierdzony przez inspektora nadzoru budowlanego, który potocznie jest nazywany PM-em, czyli Projekt Monitorem. Banki najczęściej prowadząc ten rachunek współpracują z podmiotami zewnętrznymi, którym zlecają akceptację odbioru danych etapów budowy. Dopiero po pozytywnej opinii PM-a bank przelewa część środków na konto dewelopera z konta lokalu, na które pieniądze wpłaca klient. Takie rozwiązanie jest korzystne zarówno dla nabywcy, jak i dla dewelopera, który otrzymuje fundusze na bieżąco, co pozwala mu na kontynuowanie inwestycji ze środków przekazanych przez nabywców lokali.
Drugim rodzajem (rzadko stosowanym) jest zamknięty rachunek powierniczy. W tym przypadku pieniądze są wypłacane dopiero po przekazaniu nieruchomości nabywcy i przeniesieniu prawa własności, co oznacza, że klienci wpłacają środki na rachunek, ale w międzyczasie deweloper nie ma do nich dostępu, otrzymuje je dopiero po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie i po podpisaniu aktu ostatecznego przeniesienia własności. Deweloper nie otrzyma żadnych środków wcześniej. Z tego powodu niektórzy uważają, że zamknięty rachunek powierniczy daje maksymalne bezpieczeństwo nabywcy, ale jest mniej atrakcyjny dla dewelopera. Deweloper musi zabezpieczyć środki na realizację całej inwestycji z innych źródeł, czyli poprzez kredyt. Jeżeli posiadamy kredyt deweloperski i nie wygaszamy go ze sprzedaży, tak jak to następuje w przypadku otwartego rachunku powierniczego po wykonaniu poszczególnych etapów, deweloper ma problem, bo odsetki od obsługi wykorzystanego salda na budowę stanowią dla niego znaczące obciążenie budżetu.
Podsumowując, oba typy rachunków powierniczych różnią się dostępem do środków oraz poziomem bezpieczeństwa, jednak wszyscy się zgodzimy, że są skutecznymi narzędziami ochrony interesów nabywców mieszkań i mogą pomóc w minimalizowaniu ryzyka związanego z zakupem nieruchomości, który jest w trakcie budowy od dewelopera.
Po co jest nam rachunek powierniczy?
Głównym celem rachunku powierniczego jest ochrona nabywcy przed ryzykiem utraty środków w przypadku problemów finansowych dewelopera lub jego niewywiązania się z umową. Dzięki temu rozwiązaniu nabywcy mogą mieć pewność, że ich pieniądze zostaną przekazane deweloperowi dopiero wtedy, gdy budowa lub określony etap zostanie zakończony zgodnie z umową. Korzyści z posiadania rachunku powierniczego to przede wszystkim ochrona środków, czyli pieniądze wpłacone przez nabywców są przechowywane na specjalnym koncie i nie trafiają od razu do dewelopera. Kolejna korzyść to kontrola nad postępem pracy. W przypadku otwartego rachunku powierniczego bank monitoruje etapy budowy i uwalnia środki dopiero po zatwierdzeniu danego etapu. Ostatnia korzyść to zabezpieczenie prawne.
Regulacje prawne i korzyści z rachunku powierniczego
Rachunek powierniczy dewelopera jest regulowany przez ustawę deweloperską oraz przepisy prawa budowlanego, które określają zasady jego funkcjonowania. Dzięki tym korzyściom nabywcy mają pewność, że ich pieniądze są bezpieczne i będą przekazane deweloperowi dopiero po spełnieniu odpowiednich warunków. Moim zdaniem jest to istotny element ochrony finansowej przy zakupie nieruchomości, która jest w trakcie budowy. To rozwiązanie też ma korzyść dla dewelopera. Dla nabywcy stanowi ono gwarancję, że środki są wypłacane deweloperowi łącznie w miarę postępu prac lub po zakończeniu, co zmniejsza ryzyko związane z inwestowaniem w nieruchomość na wczesnym etapie budowy. Korzyści z rachunku powierniczego w przypadku dewelopera obejmują ochronę środków, czyli pieniądze wpłacone przez nabywców są przechowywane na specjalnym koncie i nie trafiają od razu. To zabezpiecza je przed ewentualnymi problemami finansowymi inwestora. Mamy też kontrolę nad postępem prac jako kolejną korzyść, czyli w przypadku otwartego rachunku bank monitoruje etapy budowy i uwalnia środki dopiero po zatwierdzeniu danego etapu oraz zabezpieczenie prawne, czyli rachunek powierniczy jest regulowany przez ustawę oraz przepisy prawa budowlanego, które określają zasady jego funkcjonowania. Dzięki tym wszystkim korzyściom nabywcy mogą spać spokojnie, wiedząc, że ich środki są bezpieczne, a inwestycja przebiega zgodnie z planem.
Gdzie założyć rachunek powierniczy?
Wybór tego rozwiązania to pewność, że kupujący nie straci pieniędzy w przypadku problemów z realizacją inwestycji. Warunkiem, jeżeli chodzi o miejsce, gdzie deweloper powinien otworzyć mieszkaniowy rachunek powierniczy, jest kwestia tego, czy finansujemy tę budowę kredytem, czy tego nie robimy. Jeżeli finansujemy budowę kredytem operacyjnym, deweloperskim, to wtedy de facto bank będzie wymagał od nas, aby rachunek powierniczy został otwarty w tej instytucji, która finansuje nam budowę.
Jeżeli nie posiadalibyśmy kredytu, a otworzylibyśmy rachunek i na późniejszym etapie budowy chcielibyśmy skredytować tę inwestycję, możemy, ale rachunek musi być zawsze otwarty w instytucji, w której posiadamy finansowanie. Ustawa posiada opis możliwości przeniesienia rachunku w trakcie trwania inwestycji z banku X do banku Y, ale jak pracuję taka procedura nigdy się nie udała.
Co w sytuacji, gdy finansujemy się z własnych środków, emisji obligacji korporacyjnych lub pożyczki od prywatnego inwestora? W takich przypadkach zazwyczaj wybieramy banki, które nie będą miały problemu z tym, że nie korzystamy z ich finansowania. Najczęściej decydujemy się na banki spółdzielcze, ING Bank lub Alior Bank.ING Bank, choć nie finansuje deweloperów, chętnie otwiera rachunki powiernicze i oferuje bardzo atrakcyjne warunki. Alior Bank również jest popularnym wyborem. Jeśli chodzi o koszty związane z rachunkiem, część banków w przypadku udzielania finansowania wlicza opłatę za rachunek w prowizję lub ustala ją jako procentowy udział od budżetu projektu, pobierając tę kwotę jednorazowo. Coraz rzadziej natomiast stosuje się model opłat miesięcznych, gdzie trzeba płacić zarówno za otwarcie, jak i za bieżące prowadzenie głównego rachunku deweloperskiego.
Jeśli macie pytania do tego tematu, to zapraszam do wysyłania maili i wiadomości prywatnych na LinkedInie.
