Dzisiaj opowiem Wam o tym, jak sfinansować swoją inwestycję w formie joint venture.
Czym jest joint venture?
Termin joint venture oznacza podjęcie współpracy przez co najmniej dwa niezależne przedsiębiorstwa w celu osiągnięcia wspólnych korzyści biznesowych. Zazwyczaj dotyczy to kwestii finansowych lub organizacji konkretnego przedsięwzięcia. Realizacja ambitnego celu wymaga połączenia zasobów – kapitału lub know-how – aby osiągnąć założone zyski.
Choć uczestnicy joint venture ponoszą ryzyko strat, korzyści z przedsięwzięcia są na tyle atrakcyjne, że decydują się na ich podział. Cele poszczególnych stron nie muszą być jednakowe – ich zakres jest precyzowany w umowie inwestycyjnej. Dokument ten określa również obowiązki każdej ze stron, podział zysków i kosztów oraz zasady współpracy. Wspólnicy wnoszą kapitał zakładowy i dzielą się zarówno ryzykiem, jak i potencjalnymi korzyściami, zgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie.
Formy prawne i regulacje
Ten rodzaj współpracy biznesowej może przyjąć różne formy prawne. Nie ma obowiązku tworzenia nowego podmiotu prawnego – działalność może być realizowana w ramach istniejących struktur obu firm.
Praktyka porozumień typu joint venture wywodzi się z prawodawstwa amerykańskiego. W polskim systemie prawnym brak jednak bezpośredniej regulacji tego zagadnienia, dlatego takie porozumienia zalicza się do tzw. umów nienazwanych i podlegają one przepisom Kodeksu cywilnego. Zdarza się jednak, że w wyniku zawarcia umowy powstaje nowa spółka – wówczas obowiązują przepisy Kodeksu spółek handlowych, a procedura jest bardziej skomplikowana.
Ważne jest także właściwe rozumienie pojęcia joint venture. Obejmuje ono zarówno formę współpracy, jak i określoną strukturę prawną porozumienia, jednak kluczowym elementem zawsze pozostaje kooperacja.
Korzyści z joint venture
Czy w ramach joint venture powstają nowe struktury, czy działamy w obrębie dotychczasowych – zależy to od charakteru współpracy i realizowanych celów. Umowa może mieć charakter trwały lub dotyczyć jednego, konkretnego projektu.
Istnieje wiele powodów, dla których niezależne przedsiębiorstwa decydują się na realizację wspólnych celów biznesowych. Wynika to przede wszystkim z rachunku potencjalnych korzyści płynących ze współpracy, czyli efektu synergii.
Do najczęściej wymienianych zalet joint venture należą:
- Dostęp do nowych rynków dla swoich produktów i usług.
- Zwiększenie udziałów rynkowych i wzrost zysków – to jeden z najważniejszych powodów, dla których podmioty podejmują współpracę.
- Wymiana kluczowych informacji.
- Uzyskanie dostępu do nowych technologii.
- Dostęp do tańszych źródeł zaopatrzenia, np. surowców i zasobów niezbędnych do produkcji lub realizacji usług.
- Optymalizacja kosztów oraz zwiększenie efektywności operacyjnej.
- Dzielenie się ryzykiem biznesowym – według moich doświadczeń jest to jeden z kluczowych aspektów takiej współpracy.
- Efekt synergii, który pozwala osiągać lepsze wyniki niż w przypadku działania w pojedynkę.
- Efekt skali, który często pojawia się w wyniku działalności joint venture.
- Rozwój nowych produktów i usług oraz wzrost innowacyjności.
- Ominięcie barier celnych i administracyjnych – szczególnie istotne w przypadku współpracy międzynarodowej.
Tego rodzaju współpraca umożliwia firmom realizację celów, które samodzielnie byłyby trudne do osiągnięcia, a także pozwala na maksymalizację korzyści przy jednoczesnym podziale ryzyka.
Ryzyka związane z joint venture
Oprócz licznych zalet współpraca w formie joint venture wiąże się także z pewnymi ryzykami. Jednym z najistotniejszych wyzwań jest skomplikowana procedura tworzenia takiej spółki, w szczególności opracowanie umowy inwestycyjnej, która odpowiednio zabezpiecza interesy obu stron. W praktyce to właśnie na tym etapie najczęściej pojawiają się trudności.
Istotnym ryzykiem są także konflikty interesów między uczestnikami porozumienia, które najczęściej ujawniają się w trakcie realizacji wspólnych projektów. Często wynikają one z różnic w strategii biznesowej lub zmieniających się celów długoterminowych. Początkowe założenia mogą ewoluować w różnych kierunkach, co prowadzi do rozbieżności między wspólnikami i utrudnia dalszą współpracę.
Kolejnym wyzwaniem jest złożoność zarządzania organizacją, zwłaszcza gdy w przedsięwzięciu bierze udział wielu partnerów biznesowych. Im więcej stron uczestniczy w projekcie, tym trudniej osiągnąć jednomyślność w kluczowych decyzjach. Może to prowadzić do blokowania niektórych działań i spowalniać realizację założonych celów.
Pomimo tych trudności odpowiednie przygotowanie umowy oraz jasno określone zasady współpracy mogą pomóc w minimalizacji ryzyka i zapewnić sprawne funkcjonowanie spółki joint venture.
Dodatkowe ryzyka joint venture
Kolejnym istotnym ryzykiem są utrudnienia komunikacyjne pomiędzy firmami wchodzącymi w skład porozumienia. Każda ze stron ma zazwyczaj swój główny biznes, który realizuje niezależnie od współpracy w ramach joint venture. To może prowadzić do sytuacji, w których koordynacja działań i przepływ informacji stają się wyzwaniem.
Istnieje również ryzyko niesprawiedliwego podziału zysków względem poniesionych nakładów. Na etapie konstruowania umowy inwestycyjnej nie zawsze da się przewidzieć pełen zakres obowiązków każdej ze stron. W praktyce może się okazać, że jedna firma ponosi większe koszty lub angażuje więcej zasobów niż zakładano, co może prowadzić do napięć i sporów.
Przekazywanie kluczowych informacji i know-how partnerowi biznesowemu to kolejne wyzwanie. Firmy często obawiają się, że udostępnienie swojej wiedzy może osłabić ich pozycję na rynku, zwłaszcza jeśli współpraca w ramach joint venture dobiegnie końca, a partner stanie się konkurentem.
Bardzo problematyczny może być także proces wyjścia z porozumienia. Jeśli joint venture przyjmuje formę nowej spółki, jej rozwiązanie lub sprzedaż udziałów wymaga uzgodnień z pozostałymi wspólnikami. Nie jest to proces, który można przeprowadzić z dnia na dzień – konieczne jest wcześniejsze porozumienie co do warunków wyjścia.
Niektórzy wskazują także na brak elastyczności w zmieniających się warunkach rynkowych. Umowy inwestycyjne konstruowane są zazwyczaj z myślą o długoterminowych celach, co w przypadku dynamicznie zmieniającego się otoczenia biznesowego może utrudniać szybkie dostosowanie strategii. Im bardziej skomplikowana struktura i większa liczba partnerów, tym trudniej podejmować szybkie i elastyczne decyzje.
W kontekście joint venture międzynarodowych pojawia się również ryzyko różnic kulturowych. Odmienne podejście do prowadzenia biznesu, zarządzania czy podejmowania decyzji może prowadzić do nieporozumień i utrudniać skuteczną współpracę.
Mimo tych wyzwań, odpowiednie przygotowanie umowy, przejrzyste zasady współpracy i efektywna komunikacja mogą znacząco zminimalizować ryzyka związane z joint venture i zapewnić sprawne funkcjonowanie partnerstwa.
Podsumowanie
Joint venture to forma współpracy, której celem jest uzyskanie większych korzyści przez wszystkich uczestników porozumienia. Połączenie zasobów, doświadczenia i technologii zwiększa szanse na realizację ambitnych strategii oraz skuteczniejszą rywalizację rynkową.
Podpisanie umowy powołującej joint venture niesie jednak ze sobą także pewne ryzyko. Dlatego cały proces powinien uwzględniać zarówno zalety, jak i potencjalne zagrożenia. Niezbędne jest także zaangażowanie ekspertów – w tym rzeczoznawców i prawników specjalizujących się w umowach inwestycyjnych.
Aby joint venture odniosło sukces, kluczowe są właściwa organizacja, skuteczna komunikacja i sprawne zarządzanie współpracą między partnerami. Relacja między stronami powinna opierać się na zaufaniu, elastyczności oraz koncentracji na wynikach.
Wspólne przedsięwzięcie może, ale nie musi, przybierać formę odrębnego podmiotu prawnego. Firmy mogą działać w ramach dotychczasowych struktur lub utworzyć nową spółkę. Joint venture może mieć charakter długoterminowy lub być powołane wyłącznie do realizacji konkretnego projektu – wszystko zależy od decyzji i celów jego uczestników.
Finansowanie joint venture w inwestycji deweloperskiej
W kontekście finansowania joint venture dla inwestycji deweloperskich najczęściej spotykam się z sytuacją, w której jedna ze stron – często moi klienci – zamierzają zrealizować budowę na działce, ale nie dysponują wystarczającymi środkami na jej zakup. W takim przypadku szukamy inwestora, który za swoje pieniądze zakupi grunt, a następnie przeznaczy go na rzecz spółki tworzonej w ramach joint venture. Inwestor, który wykłada środki na zakup działki, wnosi je do spółki, a te stają się wkładem na poczet zakupu gruntu, na którym ma zostać zrealizowana inwestycja deweloperska.
W tym modelu jedna strona odpowiada za część realizacji, czyli budowę i sprzedaż nieruchomości, podczas gdy inwestor, który sfinansował zakup działki, obejmuje część udziałów w spółce. Pozostała część udziałów przypada tym, którzy odpowiadają za realizację samego projektu. Często pożyczka udzielona spółce przez inwestora jest nisko oprocentowana, a osoba ta, w zamian za wyłożone pieniądze, otrzymuje później część zysków z całego przedsięwzięcia deweloperskiego.
Taki model joint venture jest popularny, zwłaszcza w sytuacjach, gdy jedna strona wnosi wkład finansowy na zakup gruntu, a druga odpowiada za realizację budowy i sprzedaży. Na przykład, w przypadku budowy apartamentów w turystycznych lokalizacjach, takich jak Podhale czy wybrzeże Bałtyku, sprzedaż lokali rozpoczyna się od samego początku budowy, z wpłatami nabywców pokrywającymi część kosztów.
W przypadku bardziej standardowych inwestycji mieszkaniowych, które służą zaspokajaniu podstawowych potrzeb, finansowanie realizacji inwestycji opiera się na kredycie deweloperskim. W takim przypadku spółka joint venture korzysta z tradycyjnego finansowania bankowego, a po sprzedaży wszystkich lokali projekt zostaje zakończony, a działalność spółki wygaszona.
Warto jednak pamiętać, że w sytuacji, gdy w ramach joint venture jeden z partnerów wnosi środki na zakup działki, pożyczka ta musi być podporządkowana finansowaniu bankowemu. Oznacza to, że termin spłaty pożyczki od inwestora musi zostać wydłużony do momentu zakończenia spłaty kredytu deweloperskiego.
Jeśli macie dodatkowe pytania lub chcielibyście poruszyć jakieś dodatkowe kwestie związane z finansowaniem inwestycji w formie joint venture, zapraszam Was do pisania na mój mail kontakt@martynakrochmal.pl lub na mojego LinkedIna.
