Dzisiaj opowiem Wam, jak sfinansować inwestycje, pożyczki prywatnej lub od inwestora, bez zabezpieczenia tego finansowania na hipotece.
Problemy z finansowaniem nieruchomości przy pożyczkach inwestorskich
Coraz częściej trafiają do mnie klienci, którzy chcą sfinansować zakup gruntu lub całą inwestycję deweloperską za pomocą pożyczki inwestorskiej. Zdają sobie jednak sprawę, że jeśli inwestor – zarówno osoba fizyczna, jak i spółka, nawet prawa handlowego – wpisze się jako wierzyciel na hipotece, może to stanowić problem dla banków komercyjnych. Banki te, udzielające najwięcej kredytów hipotecznych na zakup popularnych nieruchomości, często niechętnie finansują zakup takich obciążeń przez klientów docelowych.
W związku z tym coraz częściej klienci, planując zakup działki, szukają finansowania na warunkach, które nie wymagają zabezpieczenia pożyczki na hipotece. Oczywiście taka sytuacja jest dość skomplikowana.
Alternatywne zabezpieczenia pożyczek inwestorskich
Nie wszyscy inwestorzy i fundusze są skłonni zabezpieczać się w inny sposób niż hipoteka, ponieważ uważają ją za najbezpieczniejszą formę ochrony swoich interesów. Dzięki niej mogą najłatwiej dochodzić roszczeń w przypadku, gdy klient nie spłaci finansowania.
W praktyce jednak często stosuje się inne rozwiązanie. Gdy inwestor udziela pożyczki, zamiast zabezpieczenia hipotecznego wykorzystuje się zastaw rejestrowy na udziałach spółki, na którą klient nabywa nieruchomość. Posiadanie takiego zastawu daje inwestorowi wystarczające zabezpieczenie i umożliwia udzielenie finansowania. Jest to jedno z kilku możliwych rozwiązań pozwalających na zakup gruntu bez konieczności obciążania go hipoteką.
Takie podejście jest szczególnie korzystne w sytuacjach, gdy wiadomo, że klient planuje sfinansować budowę przy pomocy kredytu deweloperskiego z banku komercyjnego lub spółdzielczego. Aby uzyskać takie finansowanie, hipoteka nieruchomości musi być wolna. Gdyby była już obciążona pożyczką inwestorską, mogłoby to uniemożliwić uzyskanie kredytu na budowę.
Alternatywne formy zabezpieczenia pożyczek prywatnych
Jednym z rozwiązań umożliwiających uzyskanie pożyczki prywatnej bez zabezpieczenia na hipotece – a tym samym dalsze finansowanie zakupu gruntu w banku – jest oddanie części udziałów w zamian za udzielone finansowanie. To zagadnienie omawiałam już wcześniej w odcinku poświęconym finansowaniu inwestycji w modelu joint venture.
Jeśli chodzi o warunki takich pożyczek, inwestorzy zazwyczaj dostosowują terminy spłaty do cash flow, czyli przepływów finansowych z inwestycji. Mówiąc prościej, harmonogram spłaty zależy od momentu, w którym zaczynają wpływać środki ze sprzedaży lokali. Najczęściej odsetki są zawieszone do chwili, gdy inwestycja zacznie generować dochód, a cała spłata następuje po zakończeniu budowy, komercjalizacji i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie danego budynku.
Skontaktuj się ze mną!
Jeśli macie podobną sytuację lub chcecie sfinansować swoją inwestycję deweloperską w ten sposób, zapraszam do komentowania na LinkedIn! Możecie również napisać do mnie wiadomość na LinkedIn lub skontaktować się bezpośrednio mailowo: kontakt@martynakrochmal.pl.
