Dzisiaj opowiem Wam o tym dlaczego czasami warto wybrać dla swojej inwestycji finansowanie typu Private Debt zamiast zwykłego kredytu bankowego.
Dlaczego klienci wybierają Private Debt zamiast kredytu bankowego?
W ostatnich latach obserwujemy wyraźne zaostrzenie polityki kredytowej. Banki, finansując projekty deweloperskie, w niektórych przypadkach wymagają aż 30% przedprzedaży oraz dodatkowo 30% wkładu własnego ze strony inwestora, zanim uruchomią finansowanie. Do tego dochodzą wysokie stopy procentowe oraz coś, na co klienci często narzekają — długie i sformalizowane procesy decyzyjne. Wszystko to sprawia, że wielu klientów, którzy trafiają do mnie, rezygnuje z tradycyjnego kredytu bankowego i decyduje się na finansowanie typu Private Debt.
Elastyczność jako kluczowa zaleta finansowania typu Private Debt
Pierwszym kluczowym założeniem, gdy moi klienci wybierają finansowanie typu Private Debt zamiast kredytu bankowego, jest duża elastyczność takiego rozwiązania oraz to, że inwestorzy i fundusze udzielające finansowania lepiej rozumieją biznes. Kluczową zaletą jest właśnie elastyczność — zarówno w strukturze samej transakcji, jak i w procesie negocjacji oraz wdrażania.
W przeciwieństwie do banków, które działają w ramach sztywnych regulacji narzuconych przez KNF i wewnętrznych procedur, fundusze Private Debt i inwestorzy mogą dostosować warunki finansowania do indywidualnych potrzeb konkretnego projektu i inwestora. Dzięki temu możliwe jest wypracowanie rozwiązań „szytych na miarę”, takich jak niestandardowe harmonogramy spłaty — co w banku zazwyczaj nie wchodzi w grę — czy np. odroczenie płatności kapitału, jeśli wiadomo, że sprzedaż projektu nie będzie możliwa wcześniej, ponieważ jest to projekt typu premium.
Kolejna kwestia to różnorodne formy zabezpieczeń. Tak jak wspominałam we wcześniejszych odcinkach, w przypadku Private Debt zabezpieczeniem nie zawsze jest hipoteka — zdarza się, że zabezpieczenie opiera się na przepływach finansowych.
Ostatnią istotną zaletą jest możliwość elastycznego dostosowania się do poziomu zaangażowanego kapitału ze strony inwestora.
Brak wymogu przedsprzedaży jako przewaga Private Debt
Kolejną istotną kwestią, dla której inwestorzy często wybierają finansowanie typu Private Debt, jest brak wymogu przedsprzedaży. Jednym z najbardziej restrykcyjnych wymagań banków przy finansowaniu projektów deweloperskich jest konieczność wykazania odpowiednio wysokiego poziomu przedsprzedaży lokali przed uruchomieniem finansowania.
Dla wielu projektów — zwłaszcza nietypowych, innowacyjnych, premium albo zlokalizowanych poza największymi miastami — taki warunek bywa trudny do spełnienia. W przypadku inwestycji premium często ciężko jest osiągnąć oczekiwaną cenę sprzedaży na wczesnym etapie realizacji, gdy projekt jest jeszcze „dziurą w ziemi”. Dopiero gdy wszystko jest zrealizowane, działka zagospodarowana, a inwestycja dobrze się prezentuje, możliwe jest osiągnięcie satysfakcjonującej ceny.
W takich sytuacjach klienci często zwracają się do mnie z prośbą o znalezienie rozwiązania, które uwzględni fakt, że nie będą w stanie sprzedać lokali na wczesnym etapie realizacji. W przypadku Private Debt wymóg przedsprzedaży nie jest standardem. Jesteśmy w stanie to przynegocjować, oczywiście uzasadniając, dlaczego na tym etapie sprzedaż jest trudna i pokazując, że finalnie możliwe będzie osiągnięcie znacznie wyższej ceny.
Możliwość finansowania wielu inwestycji jednocześnie
Kolejnym powodem, dla którego klienci często wybierają finansowanie typu Private Debt, jest możliwość równoczesnego finansowania kilku inwestycji. Private Debt pozwala na ustrukturyzowanie transakcji w taki sposób, aby w ramach jednej umowy objąć kilka projektów.
Z mojego punktu widzenia to rozwiązanie jest szczególnie ważne dla średnich i większych graczy na rynku — tych, którzy prowadzą działalność w kilku lokalizacjach, realizują kilka inwestycji jednocześnie lub działają w różnych segmentach rynku i chcą optymalizować swoje źródła finansowania.
Takie podejście umożliwia lepsze zarządzanie przepływami finansowymi w grupie kapitałowej, a także zwiększa szanse na uzyskanie korzystniejszych warunków — np. dzięki dywersyfikacji ryzyka po stronie finansującego.
Dla przykładu: klient, który działa w strukturze typowej dla deweloperów — czyli spółka matka zbudowana wokół spółek celowych (tzw. SPV-ek) realizujących poszczególne projekty — może uzyskać finansowanie z poziomu spółki matki, które wspiera płynność projektów realizowanych przez SPV-ki. To znacząco poprawia płynność i przyspiesza budowę. Dzięki temu klientom łatwiej osiągać wysokie ceny sprzedaży, bo – w obecnej sytuacji rynkowej – łatwiej sprzedać gotowy produkt.
Tak właśnie było, gdy wprowadzono kredyt dotowany przez państwo na zakup pierwszego mieszkania. Deweloperzy, którzy mieli gotowy produkt na sprzedaż, wygrywali — osiągali wysokie ceny, bo klienci przelicytowali się między sobą, a gotowe mieszkania sprzedawały się najlepiej.
Finansowanie Banku Ziemi – elastyczność i przewaga konkurencyjna
Kolejnym przypadkiem, w którym finansowanie typu Private Debt okazuje się ważniejsze niż bankowe, jest finansowanie tzw. Banku Ziemi. Obecnie praktycznie tylko dwie instytucje bankowe oferują takie finansowanie, co znacząco ogranicza możliwości deweloperów.
Dla mnie finansowanie Banku Ziemi jest istotnym obszarem, który otwiera możliwość zwiększenia skali działalności przez deweloperów. Chodzi tu o zakup gruntów przeznaczonych pod przyszłe inwestycje. Jesteśmy w takim momencie na rynku, że — w kontekście planowanych przez rząd zmian dotyczących planowania przestrzennego — zakupy Banku Ziemi mogą mieć kluczowe znaczenie.
Fundusze typu Private Debt są często gotowe zaangażować się już na etapie zakupu gruntu. Daje to inwestorowi większą swobodę w kształtowaniu strategii rozwoju portfela nieruchomości oraz planowaniu przyszłych inwestycji. To z kolei może w dłuższej perspektywie zapewnić firmie znaczącą przewagę konkurencyjną na dynamicznie zmieniającym się rynku.
Elastyczność struktur i zabezpieczeń
Jednym z najważniejszych aspektów przemawiających za wyborem finansowania typu Private Debt zamiast kredytu bankowego są szerokie możliwości w zakresie struktur, zabezpieczeń, instrumentów i podmiotów biorących udział w transakcji.
Finansowanie może być – jak już wcześniej wspominałam – udzielone zarówno na poziomie spółki celowej, holdingu, jak i właściciela nieruchomości. Zabezpieczenia również są bardzo elastyczne. Mogą obejmować hipoteki, zastawy, cesje, poręczenia lub inne formy zabezpieczeń rzeczowych i osobistych – w zależności od indywidualnych ustaleń.
Fundusz jest w stanie dostosować je ściśle do konkretnej sytuacji klienta czy inwestora. Dla mnie to jeden z kluczowych elementów, który sprawia, że wspólnie z klientami często wybieramy właśnie tę formę finansowania inwestycji, zamiast korzystać ze standardowej oferty bankowej.
Jeżeli macie pytania dotyczące finansowania – może już stricte w kontekście Waszej inwestycji – zapraszam do kontaktu. Możecie napisać do mnie na LinkedInie, wysłać prywatną wiadomość albo skorzystać z maila: kontakt@martynakrochmal.pl.
Zapraszam również na moje profile na LinkedInie, Facebooku i Instagramie.
