Jeszcze kilka lat temu zakup mieszkania na rynku pierwotnym wiązał się z istotnym ryzykiem dla nabywcy. Wpłacone pieniądze trafiały bezpośrednio do dewelopera, często na długo przed rozpoczęciem budowy. Jeśli inwestycja nie doszłaby do skutku – na przykład z powodu bankructwa, problemów na budowie czy poważnych kłopotów finansowych dewelopera – klient zostawał de facto bez mieszkania i bez pieniędzy.
Oczywiście w takich przypadkach toczyły się wieloletnie batalie sądowe, pojawiały się upadłości firm budowlanych i niedokończone inwestycje. To wszystko budowało atmosferę nieufności wokół branży deweloperskiej, a czasem wręcz strachu. Sytuacja de facto uległa pewnej zmianie wraz z powołaniem do życia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Fundusz ten to instytucja o charakterze ochronnym, utworzona w celu zabezpieczenia interesów nabywców mieszkań i domów jednorodzinnych kupowanych od deweloperów. Była też propozycja rządzących, aby podobnym zabezpieczeniem objąć również mieszkania znajdujące się w kurortach, czyli tzw. condohotele. Niestety, ostatecznie te lokale nie zostały objęte ochroną.
Powstanie funduszu jest związane z wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej, czyli ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W potocznym języku przepisy te nazywane są właśnie nową ustawą deweloperską. Zaczęły one obowiązywać od 1 lipca 2022 roku – i to właśnie od tego dnia formalnie działa również Fundusz Deweloperski. Fundusz został utworzony w ramach struktur Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego, który pełni wobec niego funkcję zarządzającą i nadzorującą.
Jak działa Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Mechanizm działania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego opiera się na regularnych wpłatach dokonywanych przez deweloperów. Każdorazowo, gdy zawierana jest umowa deweloperska z nabywcą – czyli z klientem – deweloper zobowiązany jest odprowadzić składkę na fundusz. Wysokość tej składki zależy od rodzaju rachunku powierniczego, na którym gromadzone są środki klientów. W przypadku otwartego rachunku powierniczego, który stanowi zdecydowaną większość takich rachunków, składka wynosi 1% wartości wpłat klienta. Z kolei dla rachunku zamkniętego – rzadziej stosowanego rozwiązania – składka wynosi 0,1% wartości wpłaty nabywcy. Co istotne, decyzję o konkretnym poziomie składki podejmuje Minister Rozwoju i Technologii. Od momentu uruchomienia funduszu stawki wynoszą odpowiednio 0,45% i 0%.
Rachunek powierniczy – kluczowy element ochrony nabywcy
Rachunek powierniczy to specjalne konto bankowe, na które klient przelewa pieniądze za kupowane mieszkanie lub dom. W przypadku otwartego rachunku powierniczego środki trafiają do dewelopera stopniowo – po zakończeniu kolejnych etapów budowy bank przelewa pieniądze dopiero po stwierdzeniu, że dany etap został zrealizowany zgodnie z harmonogramem.
Natomiast przy rachunku zamkniętym cała kwota przekazywana jest dopiero po zakończeniu inwestycji i przeniesieniu prawa własności. W praktyce oznacza to, że rachunek zamknięty oferuje większe bezpieczeństwo. Jednak znacząco wzrastają wtedy koszty uruchomienia finansowania, ponieważ nie można ich spłacać z bieżących wpłat trafiających na rachunek – jak to ma miejsce przy rachunku otwartym. Z tego powodu rozwiązanie to jest bardzo rzadko wybierane.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – domknięcie luki w systemie ochrony
Fundusz deweloperski funkcjonuje oficjalnie od 1 lipca 2022 roku. Już w stosunkowo krótkim czasie zyskał status jednego z kluczowych instrumentów ochrony nabywców mieszkań. Co ciekawe, Polska była jednym z ostatnich dużych krajów, w których przedpłaty klientów nie były objęte pełną ochroną. W innych państwach – takich jak Niemcy, Francja czy Hiszpania – ochrona środków nabywców była standardem od lat. Dlatego wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego można uznać za domknięcie pewnej cywilizacyjnej luki na polskim rynku pierwotnym.
Fundusz działa w oparciu o zasadę prewencyjnego gromadzenia środków – deweloperzy wpłacają określony procent od każdej raty przekazywanej na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Wysokość składek, w zależności od rodzaju rachunku, wynosi – jak już wcześniej mówiłam – 1% lub 0,1%. Bardzo istotna jest tutaj zasada solidarności, na której opiera się fundusz. Oznacza to, że zgromadzone środki nie są przypisane do konkretnego przedsięwzięcia, lecz tworzą wspólną pulę zabezpieczającą interesy nabywców w przypadku niewypłacalności któregokolwiek dewelopera.
Mechanizm solidarnościowy w praktyce – analogia do systemu bankowego
Tutaj warto przywołać przykład, który w naszym prawodawstwie odzwierciedla sposób działania funduszu w sytuacji kryzysowej. Zawsze jako analogię podaję Bankowy Fundusz Gwarancyjny – działa on na zasadzie, że jeśli bank upadnie, to właśnie ten fundusz wspiera upadły podmiot, wypłacając środki deponentom.
Podobny mechanizm zastosowano w przypadku Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Według danych udostępnianych przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, na konto DFG wpłynęło w 2023 roku ponad 600 milionów złotych, a w 2024 roku było to już około miliarda. Szacuje się, że te kwoty mogą nadal rosnąć, o ile utrzyma się obecna dynamika sprzedaży mieszkań w inwestycjach prowadzonych z wykorzystaniem rachunków powierniczych. Z danych Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wynika, że rocznie zawieranych jest około 100 tysięcy umów deweloperskich – i to właśnie z tych umów pochodzą środki zasilające Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Ambiwalentna ocena Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego w branży
Percepcja Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego w branży nieruchomości jest mocno ambiwalentna. Z jednej strony konsumenci, czyli osoby kupujące mieszkania, w zdecydowanej większości postrzegają DFG jako krok w dobrą stronę – dający im realne poczucie bezpieczeństwa. Jest to szczególnie ważne w czasach niestabilności gospodarczej i rosnącej liczby upadłości firm budowlanych.
Z drugiej strony, sami deweloperzy są bardziej sceptyczni. Zwracają uwagę, że obowiązek odprowadzania składek do funduszu zwiększa koszty prowadzenia działalności. Szczególnie dotkliwie odczuwają to mniejsze spółki, działające najczęściej w średniej wielkości miastach – na ograniczonych marżach i bez zaplecza finansowego dużych graczy. W efekcie niektórzy deweloperzy, zwłaszcza w pierwszych miesiącach obowiązywania przepisów o DFG decydowali się na zawieszanie nowych inwestycji lub szukanie sposobów „obejścia” systemu, np. poprzez sprzedaż mieszkań jako lokali użytkowych. Jak wspominałam wcześniej, był projekt, aby również te lokale – np. condohotele – objąć ochroną DFG, ale ostatecznie tego nie zrealizowano. Lokale użytkowe, sprzedawane z 23% VAT, nie są objęte zabezpieczeniem funduszu.
Propozycje zmian i krytyka obecnych zasad DFG
Wraz z upływem czasu i zdobywaniem pierwszych doświadczeń w działaniu Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, zaczęły pojawiać się również głosy krytyczne – szczególnie ze strony deweloperów. Jednym z częściej podnoszonych zarzutów był brak proporcjonalności w naliczaniu składek. Przykładowo – obowiązek ich odprowadzania dotyczy również inwestycji bardzo zaawansowanych w budowie, gdzie ryzyko upadłości dewelopera jest już znacznie niższe. W takich przypadkach branża argumentuje, że składki nie mają uzasadnienia ekonomicznego, a ich pobór traktowany jest de facto jako kolejny „podatek branżowy”.
W odpowiedzi na te postulaty, Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało w 2024 roku przegląd działania DFG po dwóch latach jego funkcjonowania. Efektem tego procesu był roboczy projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej (czyli tzw. „nowej ustawy deweloperskiej”), który został opublikowany w kwietniu 2025 roku.
Projekt nowelizacji zakłada kilka istotnych zmian, które mają wprowadzić większą elastyczność i dostosowanie zasad DFG do realiów rynkowych. Wśród kluczowych propozycji znalazły się:
- Elastyczne stawki składek – czyli możliwość czasowego obniżania składek do funduszu w okresach spowolnienia gospodarczego, spadku sprzedaży lub ograniczenia nowych inwestycji.
- Zróżnicowanie składek w zależności od etapu budowy – w ramach tego rozwiązania składki byłyby niższe dla projektów, które osiągnęły już wysoki poziom zaawansowania realizacyjnego, a więc wiążą się z mniejszym ryzykiem dla nabywców.
- Możliwość zwolnienia z obowiązku składkowego dla inwestycji finansowanych w 100% ze środków własnych dewelopera – oczywiście pod warunkiem przedstawienia przez niego odpowiednich zabezpieczeń, takich jak gwarancja bankowa, co i tak generowałoby dodatkowe koszty.
Na ten moment projekt znajduje się w fazie konsultacji społecznych. Wszystko wskazuje na to, że ewentualne zmiany mogłyby wejść w życie najwcześniej z początkiem 2026 roku, o ile oczywiście zostaną formalnie przyjęte.
Pierwsze wykorzystania DFG i jego wpływ na rynek
Od momentu uruchomienia DFG fundusz był wykorzystywany w sytuacjach upadłości deweloperów i zapewniał nabywcom zwrot wpłaconych środków. Przykładowo w 2023 roku fundusz wypłacił środki klientom firmy deweloperskiej, która ogłosiła upadłość w trakcie realizacji inwestycji mieszkaniowej w Warszawie. Dzięki DFG nabywcy odzyskali swoje pieniądze bez konieczności długotrwałych batalii sądowych, o których wspominałam na początku. Eksperci rynku nieruchomości podkreślają, że DFG znacząco zwiększa bezpieczeństwo nabywców. Środki zgromadzone w funduszu są uruchamiane w przypadkach takich jak upadłość dewelopera, upadłość banku prowadzącego rachunek lub odstąpienie przez nabywcę z powodu istotnej wady lokalu.
Z kolei przedstawiciele branży deweloperskiej zwracają uwagę na dodatkowe obciążenia. Ostatnio spotkałam się z wypowiedzią pana Przemysława Dziąga z Polskiego Związku Firm Deweloperskich, który szacował, że łącznie z powodu składki na DFG i nowych obowiązków wynikających z ustawy, ceny mieszkań mogą wzrosnąć o 2–3% w zależności od projektu. Deweloperski fundusz pomimo tego zyskał reputację instrumentu, który skutecznie chroni interesy konsumentów, przez co równocześnie pozostaje wyzwaniem operacyjnym i finansowym dla firm deweloperskich.
Jak pokazuje praktyka, jego prowadzenie nie zatrzymało rynku, liczba nowych inwestycji nie spadła drastycznie, a poziom sprzedaży mieszkań utrzymywał się na względnie stabilnym poziomie. Niemniej jednak wydaje mi się, że przyszłość DFG będzie zależała od zdolności ustawodawcy do wyważenia interesów obu stron, czyli konsumentów oraz przedstawicieli firm budowlanych.
