Czym jest distress asset?

Czym jest Distress Asset?

Cześć, tu Martyna z Finansowych Fal. Dzisiaj opowiem wam, czym jest Distress Asset, podam kilka przykładów, a także przedstawię wyzwania związane z finansowaniem tego typu inwestycji oraz perspektywy rozwoju tego rynku.

Dlaczego warto interesować się tym tematem?

Coraz częściej słyszymy to określenie w kontekście finansowania różnych projektów, dlatego warto się mu przyjrzeć. Uważam, że to jeden z ciekawszych segmentów rynku – taki, który ma potencjał rozwoju. Żeby jednak dobrze zrozumieć istotę problemów z finansowaniem tego typu projektów, trzeba też spojrzeć na możliwości i kierunki, w jakich może rozwijać się cały ten segment.

Distress Asset to moim zdaniem jeden z najbardziej wymagających, ale jednocześnie potencjalnie najbardziej dochodowych segmentów rynku finansowego i inwestycyjnego. W ciągu ostatnich kilkunastu lat – w związku z kryzysami gospodarczymi, pandemią COVID-19, zmianami regulacyjnymi czy też transformacją strukturalną wielu sektorów gospodarki – aktywa problematyczne, czyli właśnie Distress Assets, stały się przedmiotem rosnącego zainteresowania. To zainteresowanie jest widoczne zarówno ze strony funduszy inwestycyjnych, jak i wyspecjalizowanych firm doradczych.

Definicja Distress Asset

Distress Asset, tłumacząc z angielskiego, to „aktywum w trudnej sytuacji”. Tym terminem określamy aktywa, których wartość rynkowa uległa istotnemu obniżeniu w wyniku różnych problemów – na przykład finansowych właściciela, niekorzystnego otoczenia gospodarczego lub innych czynników ryzyka. W praktyce, patrząc na konkretne projekty, mamy do czynienia z kilkoma typowymi przypadkami. Może to być na przykład własność należąca do podmiotu będącego w restrukturyzacji lub upadłości. Mogą to być też portfele wierzytelności zagrożonych, udziały lub akcje w spółkach znajdujących się w trudnej sytuacji ekonomicznej – na przykład w wyniku pandemii COVID-19 czy pogorszenia koniunktury. Do tego dochodzą maszyny i urządzenia pochodzące z likwidowanych przedsiębiorstw, a także niedokończone projekty deweloperskie – często zatrzymane z powodu braku finansowania, błędów zarządczych albo na przykład oprotestowania pozwolenia na budowę.

Distress Asset – przyczyny i potencjał odzyskania wartości

Różne sytuacje mają miejsce w praktyce. Kluczową cechą Distress Assets jest ich potencjał do odzyskania wartości – pod warunkiem że zostaną odpowiednio przejęte, przekształcone lub zrestrukturyzowane. Jeśli chodzi o źródła powstawania takich problematycznych sytuacji, to czynników jest wiele.

• Najczęstsze przyczyny, które ja obserwuję, to przede wszystkim problemy płynnościowe właściciela. Przykładowo: spadek sprzedaży, utrata kontrahentów, problemy z urzędem skarbowym – z taką sytuacją faktycznie mieliśmy do czynienia – albo brak dostępu do finansowania. Ten ostatni może wynikać na przykład z profilu branży, który sprawia, że trudniej jest uzyskać wsparcie dla bieżącej działalności operacyjnej.
• Kolejnym bardzo istotnym źródłem powstawania Distress Assets są zadłużenia przekraczające zdolność do ich obsługi. Dotyczy to na przykład firm, które agresywnie się rozwijały, nie mając bufora finansowego, i w pewnym momencie stają przed problemem – nie są w stanie dalej obsługiwać zadłużenia.
• Inną przyczyną są błędy zarządcze i inwestycyjne, takie jak zakup gruntu pod inwestycję, która nie otrzymała pozwolenia na budowę. Zdarza się też, że sąsiad skutecznie zablokuje takie pozwolenie, co prowadzi do wieloletnich sporów w WSA i NSA. W takiej sytuacji finansowanie projektu staje się ogromnym wyzwaniem.
• Do powstawania Distress Assets przyczyniają się również zmiany w szerszym otoczeniu biznesowym. Mam tu na myśli zmiany legislacyjne dotyczące danej branży, spowolnienie gospodarcze, pandemię – jak w przypadku COVID-19 – wojnę, czy też wzrost kosztów, na przykład energii, gazu i innych surowców, z czym wiele firm zmaga się obecnie.
• Ostatnią z przyczyn, na którą ja zwracam uwagę, jest upadłość lub restrukturyzacja podmiotów powiązanych. Przykładowo: deweloper ma problem, ponieważ generalny wykonawca bankrutuje, zostawiając projekt deweloperski bez możliwości realizacji. Przejęcie takiego projektu na tym etapie jest, że tak powiem, mocno problematyczne.

Bariery i ograniczenia w finansowaniu Distress Assets

Jeśli chodzi o sytuacje, z jakimi trzeba się mierzyć w kontekście barier i ograniczeń w finansowaniu tych wcześniej opisanych przypadków, to one niosą ze sobą szereg wyzwań – zarówno dla pożyczkodawców, jak i inwestorów.

1. W przypadku Distress assets raczej trudno mówić o finansowaniu bankowym – dlatego w takich transakcjach mówimy raczej o pożyczkodawcach lub inwestorach. Banki, z powodów prawnych, praktycznie w ogóle nie kredytują tego typu projektów. Jeśli chodzi o bariery i ograniczenia, pierwszym wyzwaniem jest na pewno brak przejrzystości informacji. Często trudno jest uzyskać pełny i rzetelny obraz sytuacji prawnej i finansowej takiego aktywa. Dokumentacja bywa niepełna, obciążona roszczeniami, a właściciel, który już ma problemy, nie zawsze jest skłonny do udzielania informacji – albo po prostu ich nie ma.
2. Drugim istotnym wyzwaniem jest ryzyko prawne i proceduralne. Distress Assets często są obciążone hipotekami, zastawami, a także toczą się wobec nich różnego rodzaju postępowania sądowe lub egzekucyjne. Każdy przypadek wymaga szczegółowej analizy due diligence, ponieważ każdy z nich jest indywidualny i trudno tu mówić o jednym schemacie działania.
3. Kolejną barierą jest brak standardowych zabezpieczeń, co również wynika z toczących się postępowań sądowych lub egzekucyjnych. W klasycznych transakcjach zabezpieczeniem może być nieruchomość o znacznej wartości. W przypadku Distress Assets wartość takiego zabezpieczenia bywa dyskontowana ze względu na jego szczególną sytuację i trudność z jego upłynnieniem. To wpływa na wycenę i podejście do zabezpieczeń w tego typu transakcjach.
4. Bardzo istotnym ograniczeniem jest również ograniczony czas na działanie. Wiele transakcji Distress Assets trafia do mnie jako okazje rynkowe, które wymagają szybkiej decyzji inwestycyjnej. To tworzy napięcie między koniecznością dokładnej analizy a presją czasu. Inwestorzy czy pożyczkodawcy często czują się z tym niekomfortowo, co może prowadzić do rezygnacji z inwestycji.
5. Warto też wspomnieć o braku historii operacyjnej i braku cash flowu. Właściciele Distress Assets często nie generują bieżących przychodów lub są w stanie likwidacji. To utrudnia przewidzenie źródeł spłaty, a inwestorzy i pożyczkodawcy oczekują zaplanowanego tzw. „exit’u” – czyli sposobu wyjścia z finansowania. Najlepiej, jeśli są dostępne przynajmniej trzy warianty takiego wyjścia – A, B i C – tak, aby nie polegać tylko na jednej opcji spłaty.
6. Ostatnią barierą, którą według mnie warto wymienić, jest negatywne skojarzenie niektórych inwestorów z Distress Assets. Wciąż zdarza się, że postrzegają oni tego typu aktywa jako zbyt ryzykowne lub wręcz nieetyczne – zwłaszcza w kontekście przejmowania majątku firm w upadłości. To również może wpływać na ograniczony dostęp do kapitału.

Strategie inwestowania w Distress Assets

Mimo wspomnianych wcześniej trudności i barier, dla odpowiednio przygotowanych inwestorów problemowe aktywa mogą stanowić szansę na osiągnięcie ponadprzeciętnych stóp zwrotu. Wśród najczęściej stosowanych strategii w tym obszarze pierwszą i najbardziej podstawową jest zakup i restrukturyzacja.

• W tej strategii inwestor nabywa aktywo, a następnie przeprowadza jego restrukturyzację – finansową lub operacyjną – w zależności od rodzaju problemu. Po zakończeniu procesu może sprzedać całość, np. cały biznes, lub tylko samo aktywo, takie jak nieruchomość, osiągając zysk z różnicy pomiędzy ceną zakupu a wartością po przeprowadzonej restrukturyzacji.
• Kolejną strategią jest finansowanie pomostowe. Powiedzmy sobie szczerze — na przestrzeni ostatnich trzech lat udało mi się to przeprowadzić tylko raz. Polegało to na udzieleniu takiego finansowania właścicielowi problemowego aktywa, jednak nie w zamian za uprzywilejowaną pozycję w strukturze długu. Było to okupione koniecznością przekonania pozostałych wierzycieli, którzy posiadali swoje zobowiązania. W praktyce, jeśli chodzi o strukturyzowanie takich transakcji i uzyskanie zgód wierzycieli, wymaga to bardzo dużego nakładu pracy oraz przekonania, że jest to najlepsze rozwiązanie. Dzięki temu podmiot będący w trudnej sytuacji nie musi zawieszać działalności i może obsłużyć swoje długi.
• Kolejną strategią jest nabycie wierzytelności — zakup wierzytelności z dużym dyskontem i próba ich odzyskania. Ostatnią, i chyba według mnie najważniejszą, jest przejęcie kontroli nad spółką poprzez wykup udziałów lub objęcie pozycji dominującej w toku postępowania restrukturyzacyjnego. Jeśli chodzi o strategie, to właśnie te cztery uważam za kluczowe.

Perspektywy rozwoju rynku w Polsce

Rynek aktywów trudnych w Polsce jest moim zdaniem bardzo przyszłościowy i będzie się rozwijał, choć stosunkowo powoli, ale systematycznie. Największy wzrost aktywności nastąpił po pandemii COVID-19. Obecnie obserwujemy wzmożone zainteresowanie w sektorze nieruchomości oraz MŚP. Kluczowymi czynnikami wpływającymi na rozwój rynku są rosnąca świadomość inwestorów oraz profesjonalizacja firm zajmujących się restrukturyzacją. Doradcy restrukturyzacyjni również coraz lepiej rozumieją, że mogą realnie wpływać na cały proces.

Rozwija się także otoczenie prawne — prawo restrukturyzacyjne oraz kodeks postępowania cywilnego. Dodatkowo pojawiły się wyspecjalizowane fundusze i doradcy zajmujący się tym obszarem. Coraz większe znaczenie zyskuje też ESG oraz potrzeba ratowania wartości aktywów z poszanowaniem interesów społecznych.

Jeśli chodzi o przyszłość i potencjał rozwoju, uważam, że perspektywa rynku aktywów trudnych w Polsce jest obiecująca z co najmniej czterech powodów. 

Po pierwsze, mamy do czynienia ze starzejącymi się portfelami kredytów bankowych, co tworzy przestrzeń dla wtórnego rynku wierzytelności. 

Po drugie, nadchodzi fala restrukturyzacji — wiele firm, które przetrwały pandemię, szok inflacyjny i wzrost kosztów energii, obecnie zmaga się z wysokimi kosztami finansowania oraz spadkiem popytu. 

Po trzecie, obserwujemy rosnącą liczbę wniosków o restrukturyzację, o czym mówiłam w poprzednich odcinkach.

Po czwarte, istotne będą także transformacja energetyczna oraz zmiany demograficzne i sukcesja w firmach rodzinnych.

Podsumowując, Distress Assets to obszar wymagający wiedzy, doświadczenia i odwagi, ale jednocześnie dający ogromne możliwości inwestycyjne i społeczno-gospodarcze. W erze niepewności gospodarczej, inflacji i przeregulowania aktywa problemowe, moim zdaniem, będą coraz częściej trafiać na rynek. Dla tych, którzy potrafią je właściwie ocenić i przekształcić, jest to szansa na tworzenie wartości tam, gdzie inni widzą stratę.